Bővülnek a fix 3 százalékos lakáshitel felhasználásának lehetőségei

A kormány 2026. január 1-jétől bevonja az Otthon Start Programba a külterületen fekvő lakóingatlanokat is, ezáltal azok vásárlására és építésére is igényelhető lesz a fix 3 százalékos lakáshitel.

A kormány álláspontja szerint ennek révén több tízezerrel nő a program keretében elérhető lakáskínálat, és több száz, jelenleg építés alatt álló családi ház megvásárlására is lehetőség nyílik a támogatott hitellel. Emellett több ezer külterületen fekvő építési telek vonatkozásában is megnyitja a lehetőséget a fiatalok számára, hogy családi házas övezetben építhessék fel első otthonukat.

Ma Magyarországon 150 ezer olyan lakóingatlan van, ami külterületen található. Ezeknek a nagy része tanya és birtokközpont, de van köztük jó pár ezer, ami nem esik ebbe a kategóriába. A külterületi és zártkerti ingatlanok évtizedek óta marginális szerepet játszanak a magyar lakáspiacon részben a korlátozott hitelezhetőségük miatt. Ennek megfelelően általában olcsóbbak is a belterületi lakásoknál.

A figyelem középpontjába kerülnek a zártkerti ingatlanok

A zártkertek jogilag külterületnek minősülnek, más szabályok érvényesek rájuk, mint a belterületi telkekre. A zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni – kivéve, ha a tulajdoni lapon szerepel a „művelés alól kivett” minősítés is. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet, ugyanakkor kisebb, mint a belterületi ingatlanoké.

A speciális szabályok nagyban megnehezítik a zártkerti ingatlanok adásvételét, hitelezhetőségét. Azonban két új jogszabály, az egyszerűsített művelés alóli kivonás lehetősége és az Otthon Start hitel külterületi ingatlanokra történő kiterjesztése beindíthatja a zártkerti ingatlanok iránti keresletet.

• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 2025. június 26-tól hatályos módosítása szerint újra lehetőség nyílik a zártkerti ingatlanok művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetésére, amennyiben a zártkerti ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat rendeletében ezt lehetővé teszi. Ezáltal a tulajdonos kérheti a zártkerti ingatlan művelés alól kivett területként való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba anélkül, hogy ez a termőföld más célú hasznosításának minősülne, és jelentős összegű földvédelmi járulékot kellene fizetni utána.
• A fix 3 százalékos lakáshitel lehetősége ugyanakkor csak lakóingatlanok esetében lehet opció (Magyarország területén lévő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont), nem vonatkozik minden külterületi ingatlanra! A zártkert épületei azonban általában üdülő, nyaraló besorolásúak. A nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló, üdülő átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamat.

Fontos, hogy a művelés alóli kivonás és a lakóházzá minősítés két külön eljárás. Az az ingatlan minősíthető át lakóingatlanná, ami már művelés alól kivett zártkertben van.

Külterületi üdülők, nyaralók tehát továbbra sem vásárolhatók meg a fix 3 százalékos lakáshitellel, még akkor sem, ha állandó lakhatási célra alkalmasak. A lakóingatlan besorolás mellett további szabályok is vonatkoznak az érintett ingatlanra az Otthon Start Programban:

• Lakhatási igények kielégítésére alkalmasnak kell lennie.
• Vételára lakás esetén maximum 100 millió forint, ház vagy tanya, birtokközpont esetében max. 150 millió forint.
• Alapterületének négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint.