A Portfolio.hu 5 olyan intézkedést azonosított, amelynek hatásai megkérdőjelezhetetlenek a lakáspiacra nézve:

1) Ingatlanadó

Bár vasárnap csak azt jelentették be, hogy megkezdik ennek az új adónemnek a kidolgozását, és effektíve többletteher csak a drágább ingatlanoknál lép fel, az ingatlanadó kétségkívül átalakulásokat hozhat a lakáspiacon.

Egy új adónem megjelenése mindig okoz változást a piacon, azonban ezt még a tervezet ismerete nélkül nehéz lesz azonosítani. Az értékalapú ingatlanadó olyan szempontból biztos igazságtalan lesz, hogy bizonyos lakásokat a reális értékükhöz képet erősen túl, másokat meg alulértékelt.

Amennyiben az adó mértéke beleesik a "fájni fog" kategóriába (tehát valahol 0,5-1 százalék között mozog), úgy a túlárazott lakások esetén áresést, a kedvező adózásuknál áremelkedést hozhat középtávon.

Fontos megjegyezni, hogy az új pénzügyminiszter, Oszkó Péter meglehetősen jól ismeri a témakört. A Portfolio.hu 2007 májusában rendezett egy ingatlanadó kerekasztalt, amelynek vendége volt ő is. A szakember akkor 0,25 százalékos értékalapú adót még elviselhetően tartott mind a lakó, mind a kereskedelmi ingatlanok esetében.

A piacon az adó hatására lejátszódó kisebb - az adó mértékétől függő - átrendeződések mellett valószínűleg egyre fontosabb lesz a mikrokörnyezet, az utca, a ház és a lakás állapota, elosztása, s ez meglehetősen nagy különbségek kialakulásához vezethet. Mindenesetre ingatlanadó leghamarabb 2010-ben lehet, s meggyőződésünk, hogy lehet jó ingatlanadót csinálni, csak egy kis ész kell hozzá.

2) Megszűnik a támogatott forinthitel

Az újlakás-építők rémálma valóra vált, a jelen környezetben megfigyelhető egyetlen versenyelőnyük is megszűnik, ha nem lesz támogatott lakáshitel. A problémát azonban ketté kell választani. Azoknak a fejlesztőknek, akiknek sok értékesítetlen lakásuk van, jól jöhet, hogy az elmúlt hónapokban minimális szintre csökkent értékesítésüket feldobhatják a "vedd igénybe az állami támogatást" szlogennel. Mivel a hitelt csak július elsejével törlik el az új hitelesek esetében, addig jó pár lakást el lehet még adni, hacsak a potenciális vásárlók nem pánikolnak be az ingatlanadótól.

Közép távon azonban a hatás egyértelműen negatív, ha nem lesz meg ez a versenyelőny, akkor az újlakások relatív versenypozíciója csökkenhet. Így se nagyon indulnak új fejlesztések, még egy ok, hogy ne is induljanak. Az intézkedés elnyújtja az agóniát.3) Felfüggesztik a szocpolt

A szocpol felfüggesztése kettős hatású. Rövid távon ez is élénkítő hatású lehet mind az új, mind a használtlakás piacra, de középtávon az eltörlése tömegeket zárhat ki a lakáspiacról. Mivel a szocpol a hitel önrészébe is beszámított, potenciális felvevői ezután hitelhez is nehezen juthatnak.

Két nagy vesztes csoport van itt is, az újlakás-fejlesztők, akik eddig biztosan alapozhattak arra, hogy vevőik egy része két gyerek után 2,4 millió forintos állami támogatást kap, a másik a vidéki D kategóriás lakáspiac, ahol még a félszocpol is sokat segíthet. Az utóbbinál volt a legtöbb visszaélés, azonban a felfüggesztés után több mint ezer településen az ingatlanok nagy része forgalomképtelen, így hitelképtelen lesz.

A szocpol felfüggesztése nem jelenti azt, hogy a lakáskérdést nem kell kezelni, jönni fognak a bérlakások, amelyek új üzleti lehetőségeket teremtenek.

4) Áfa-emelés

Az ÁFA 5 százalékponttal való megemelése bár egyértelműen új marketingüzenetet teremt az év végére ("Vegye meg lakását még az idén"), de tartósan azt jelenti, hogy drágább lesz minden új lakás 5 százalékkal (vagyis ha belegondolunk csak 4,2 százalékkal). Ez tovább rontja az újlakás-fejlesztők helyzetét, különösen ha a versenytársak (használt lakás felújítás, magánerős építkezés) esetében az ÁFA egy sokkal rugalmasabb kezelt témakör.

5) Általános hatások

Minden sírás ellenére, ha a Bajnai csomag új pályára tudja állítani az országot, s ezt majd az új kormány is tudja folytatni, akkor mindezek ellenére az egész javaslat csomag pozitív lehet az ingatlanárak szempontjából. A magyar lakásárak nagyon olcsók nemzetközi összevetésben, amely összefügg az ország alacsony prosperitásával, foglalkoztatásával. Egy gyorsan növekvő 5 millió foglalkoztatottal rendelkező országban (amely még mindig a remény szintjén mozog), nem lehet majd 1000 euróért megvenni egy budapesti, belvárosi lakás egy négyzetméterét.

Összefoglalva, a bejelentések alapvetően negatívak a piac számára, de csak felélesítik az eddigi negatív folyamatokat. A keserű igazság az, hogy az újlakás-fejlesztők már most is nagyon rossz piaci helyzetben vannak, a vidéki C-D kategóriás piac egy vicc, s az ország rossz irányba megy, amelyet az ingatlanpiac és -szektor is megérez.

Kemény lesz a következő 1-2 év, az újlakás-fejlesztők helyzete különösen érdekes lesz, ugyanakkor ha tovább folytatódna Magyarország negatív spirálja, akkor se lennének szép remények. Így legalább az esély megvan.