• Hollandia súlyos, tartós lakáshiánnyal küzd, amit nem a pénz, hanem a szabályozás és infrastruktúra korlátoz
• Az új „Affordable Rent Act” 2024-es bevezetése rövid távon csökkentette a bérleti díjakat, de elriasztotta a befektetőket
• A lakáshiány most már az elektromos hálózat kapacitásán is múlik, ugyanis nincsen elég áram új lakónegyedekhez
• Berlin, San Francisco és Stockholm példája figyelmeztet, hogy a bérletár-szabályozás csak látszatmegoldás
• A holland kormány dilemmája most az, hogy hogyan tegye mindenki számára elérhetővé a megfelelő lakhatást anélkül, hogy drágábbá tenné

Európa egyik leggazdagabb, legjobban szervezett országa ma különös válságban él. Hollandia, amely évszázadok óta a víz ellen vívott küzdelméből tanulta meg, hogyan kell a természetet és az embert kordában tartani, most egy láthatatlan, önmaga által teremtett viharral néz szembe. A lakhatás ára az egekben, az új építkezések száma csökken, és több százezer ember él ideiglenes vagy zsúfolt lakásokban. A paradoxon pedig az, hogy mindez nem a kapzsiság vagy a piaci erők következménye, hanem éppen a jó szándékú szabályozásé.

Albérletkeresés a bőség földjén

Amszterdam külvárosában, egy februári estén, egy fiatal pár, Emma és Daan a konyhaasztalnál ülve próbál új lakást találni. A mostani albérleti szerződésük hamarosan lejár. A tulajdonos közölte, hogy nem hosszabbít. A helyzet mögött ott a rideg holland valóság, sokszor egyszerűen nem éri meg kiadni a lakást a friss szabályok miatt. Daan három hónapja keres új otthont, de csak szobák akadnak, 1400 euróért, közös fürdővel és ablak nélküli konyhával.

Amszterdam, a csatornák és biciklik városa, mára a lakhatási bizonytalanság fővárosa lett. Egy OECD-jelentés szerint 2025-ben közel félmillió lakás hiányzik az országban. Ennek pedig fájdalmas következményei vannak a hollandokra nézve. Az ING kutatása szerint a lakosság fele tapasztal valamilyen lakhatási stresszt, azaz átmeneti lakhatást, zsúfoltságot, vagy éppen az állandó félelmet, hogy elveszíti otthonát.

A törvény, ami visszafelé sült el

2024 nyarán a kormány bevezette az Affordable Rent Actet, azaz a megfizethető lakbérről szóló törvényt. A cél világos volt, megfékezni a lakbérek elszállását, és a középosztály számára is elérhetővé tenni az albérletet. A törvény a bérleti plafont kiterjesztette a középkategóriás lakásokra is.

Papíron ez jó ötletnek tűnhetett, a valóságban azonban elriasztotta a befektetők tömegét. A közgazdaságtan logikája szerint persze ez nem meglepő. Ha egy termékre árplafont alkalmaznak, miközben a kínálat rugalmatlan, akkor a hiány nem szűnik meg, csak átalakul. A bérlők egy része ugyan olcsóbban lakik, mások viszont teljesen kiszorulnak a piacról.

Az OECD figyelmeztet is, hogy a bérleti plafon önmagában nem orvosság, ha nem kíséri kínálatösztönzés. Ellenkező esetben olyan lakásokba kényszerítik a lakosságot, ahol nincs korlát, de van felár.

Elektromos hálózat mint hiánycikk

A holland válság azonban nemcsak gazdasági, hanem fizikai is. A TenneT, az országos hálózatüzemeltető szerint ma már nincs elegendő kapacitás az elektromos hálózaton ahhoz, hogy minden tervezett új negyed csatlakozhasson. Az ország, amely a groningeni gázmezők bezárása után radikálisan az elektromos energia felé fordult, most paradox módon áramhiány miatt nem tud lakást építeni. A hálózat telített, a csatlakozási kérelmek várólistája több évre nyúlik.

És ha mindez nem lenne elég, az építési engedélyek is csigatempóban haladnak, részben a szigorú nitrogénkibocsátási szabályok miatt. Így bár a holland kormány 2030-ig 900 ezer új lakást ígért, a tervek fele késésben van.

Az OECD ezt háromszoros satunak nevezi. A szabályozás, a környezetvédelem és az infrastruktúra mind az otthont keresők helyzetét rontja. Három jó szándék, három nemes cél, amelyek együtt mégis komoly problémákat okoznak.

Berlin, San Francisco és Stockholm az intő példák

A holland helyzet nem egyedi. Berlin 2019-ben befagyasztotta a bérleti díjakat a „Mietendeckel” törvénnyel. Rövid időre tényleg olcsóbbak lettek a bérlakások, ám a kínálat is csökkent, nagyjából 25 százalékkal. A tulajdonosok ugyanis inkább eladták vagy átminősítették ingatlanaikat az olcsó kiadás helyett. A bíróság 2021-ben megsemmisítette ugyan a törvényt, de a piac addigra már kettészakadt. Olcsó, de elérhetetlen szabályozott lakások, és drága, de szabadpiaci alternatívák voltak csak.

San Franciscóban is hasonló történt. Az 1990-es évek bérleti díj szabályozása megvédte a bentlakókat, de 15 százalékkal csökkentette a bérlakásállományt. A város egésze számára ez azt jelentette, hogy a piaci árak még gyorsabban nőttek.

Stockholmban pedig a szociális bérleti rendszer mára 9 éves várólistákat eredményezett. A fiataloknak lényegében esélyük sincs otthont találni, miközben a régi bérlők fillérekért élnek nagy lakásokban. A svéd piac teljesen befagyott.

Ezek a példák egytől egyig ugyanazt üzenik. Ha a szabályozás korlátozza az árat, de nem növeli a kínálatot, akkor hosszú távon az árak még magasabbak lesznek.

A jó szándék ára

A holland kormány döntése mögött érthető szándék húzódik. Segíteni azokat, akik kiszorultak a piacról. De a politikai logika csak a rövid távra figyel. Egy választási ciklusban a bérleti plafon népszerű. Csakhogy a lakáshiány nem a jövő problémája, hanem a jelené. És miközben a kormány új programokat ígér, a magánberuházások visszaestek, a városi fiatalok pedig elvándorolnak.

A közgazdászok szerint a lakhatási válság már termelékenységi kérdéssé vált. Ha az emberek nem tudnak a munkahelyük közelében élni, akkor nem váltanak állást. Ennek következtében pedig a gazdaság veszíti el a dinamizmusát.

A történetnek van egy fontos pszichológiai rétege is. A bérleti plafon, bár sok tekintetben kontraproduktív, mégis pozitív érzelmeket kelt. Azt üzeni a lakosságnak, hogy figyelünk rád, nem hagyjuk, hogy a piac elsodorjon. Ez a gesztus pedig politikai hasznot hajt. Emellett azonban más tekintetben negatív érzelmeket erősít. Az embereknek azt sugallja, hogy a piac nem igazságos, a befektetők pedig azt, hogy az állam ellenük van. Ez a két üzenet pedig kifejezetten káros.

A kórház, ahol csak lázcsillapítót adnak

A holland lakáspolitika ma olyan, mint egy kórház, ahol csak a tüneteket kezelik. A beteg lázas, ám a döntéshozók csak lázcsillapítót adnak, nem antibiotikumot. A bérleti plafon átmenetileg enyhíti a fájdalmat, de közben elrejti a fertőzés forrását, a kínálathiányt. És amíg nem épül több lakás, addig minden új szabály csak elosztási kérdés lesz.

A hollandok tehát a székfoglaló ingatlanpiaci változatát játsszák majd a következő években. Ahogyan abban a játékban nem jut mindenkinek szék akkor, amikor a zene leáll, úgy a lakhatást kereső hollandok egy része is megfelelő otthon nélkül fog maradni.

Három a holland igazság?

Az OECD szakértői szerint három lépésre van sürgősen szükség. Először is gyorsítani kell az engedélyezést és a hálózatfejlesztést. Ha nincs áram, nincsenek új lakások sem. Másodszor időkorlátos, célzott támogatások kellenek, nem általános árplafonok. Harmadszor pedig politikailag bátor kommunikáció kellene, ami elmagyarázza, hogy a hosszú távú egyensúly ára a rövid távú bérletidíj-emelkedés.

Mindez persze nem egyszerű kihívás. Szerencsére a történelem ismer olyan országokat, amelynek sikerrel járta be ezt a pályát. Írország például a 2010-es években radikálisan egyszerűsítette az engedélyezést és ösztönözte a magánépítkezéseket. Ennek következtében három év alatt 20 százalékkal nőtt az új lakások száma.

Emma és Daan új otthona

Emma és Daan végül Haarlem mellett talált lakást egy konténerparkban. Az önkormányzat átmeneti megoldásként építette diákoknak és fiatal pároknak. A szerződésük maximum 24 hónapra szól. A bérleti díj megfizethető, az életük rendezett. Legalábbis rövid távon. Ám a hosszú távú megoldást még mindig nem találták meg.

És valahol ez az egész történet lényege. A lakhatási válság nem a szegénység jele, hanem a nem megfelelő tervezésé. Olyan világban élünk ugyanis, ahol nem a tégla, hanem a szabályozás a szűk keresztmetszet.

A cikk szerzője Sebestyén Géza, az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője, a BCE egyetemi docense