Valencia, 2012 nyara. A tengerparti napsütésben csillogó, új építésű társasházak árát addigra már több mint 40 százalékkal csökkentették, és még mindig ott álltak üresen. Aki akkor járt a városban, egészen biztosan azt gondolta: micsoda lehetőség ilyen olcsón lakást venni. Csakhogy a valóság ennek éppen az ellenkezője volt.

A fiatalok több mint fele munkanélküli volt, a bankok nem adtak hitelt, így hiába voltak olcsók a lakások, szinte senki nem tudott vásárolni. Illetve majdnem senki. A nemzetközi befektetési alapok, mint a Cerberus vagy a Lone Star, felvásárolták a bajba jutott ingatlanokat, és sokat kivontak a piacról, vagy extrém magas áron adták bérbe. Mindezek következtében a lakásárak összeomlása ellenére Madridban és Barcelonában a bérleti díjak 2013 és 2018 között 20-30 százalékkal emelkedtek. Azaz a fiatalok lakhatási lehetőségei drámai módon romlottak a masszív áresés ellenére. Sőt, igazából pontosan azért, ami miatt az árak is estek.

A spanyol történet világosan megmutatja, miért nem igaz a közkeletű vélekedés, mely szerint a magas ingatlanárak a vevők legnagyobb ellenségei. Az ár ugyanis csak egy tényező a vásárlásnál. A gazdaság soktényezős rendszerének egyik mutatója. Ha leesik, az legtöbbször nem jó hír. Pontosan azt jelzi, hogy elfogytak a vevők. Azért, mert nincs munkájuk, mert nem kapnak hitelt, mert rossz a fizetésük.

Persze érthető a tévhit eredete. Sokan azt gondolják, hogy a gazdaság tetszőleges tényezője magában változtatható, függetlenül a többi mutatótól. Ez azonban nem igaz. Az ár a többi tényezővel együtt alakul ki. A demográfia, a foglalkoztatás helyzete, a bérek alakulása mind-mind hatással van rá.

Sokan mégis úgy képzelik el a gazdaságot, mint egy autót. Ha valami nem tetszik, simán kicseréljük a hibás alkatrészt, és már megyünk is tovább. A valóságban a gazdaság inkább egy korallzátonyra hasonlít. Mely évezredek alatt finomra hangolt egyensúlyban létezik, ahol, ha eltűnik egy fontos halfaj, vagy megjelenik egy új ragadozó, az egész ökoszisztéma összeomolhat.

Ugyanígy a gazdaság is egy nagyon bonyolult rendszer. A lakásárakat önmagukban nem lehet lehúzni, mint a számítógépünk fényerejét. Egy lakáspiaci árcsökkenés önmagában is komoly negatív gazdasági hatásokkal járna, hiszen veszteségeket okozna a bankoknál, melyek erre a hiteleik visszafogásával reagálnának, amit az egész gazdaság megérezne. Kevesebb hitel esetén ugyanis kevesebb munkahely lesz, romlik a GDP növekedése, csökken vagy negatívba fordul a bérdinamika. Azaz pontosan az történik, mint a spanyol példa esetében. Olcsóbb az ingatlan, mégis nehezebb megvenni.

Bonyolult pillangóhatás ez. Az összefüggést Edward Lorenz, a meteorológia úttörője fedezte fel az 1960-as években. Előrejelzéseiben a hőmérséklet 0,001 Celsius-fokos megváltozása hosszú távon jelentős eltéréseket okozott az időjárásban. Ez ihlette a káoszelmélet híres mondását, mely szerint egy pillangó szárnycsapása Brazíliában akár tornádót is elindíthat Texasban.

Ha magasak a lakásárak, az legtöbbször nem a spekulánsok miatt van, hanem annak a jele, hogy sokaknak van munkahelye, jó keresete, vannak olcsó hitelek vagy jól működő családtámogatási rendszerek. A kereslet erős, ezért az árak is magasak. Érthető persze, ha egy vásárláson gondolkozó fiatal elszörnyedve nézi az ingatlanárakat, de ettől még tény, hogy a helyzet számára is kedvezőbb, mintha az ingatlanárak a mélyben lennének.

Spanyolország példája is ezt mutatja. Amikor az árak leestek, a vásárlók még inkább eltűntek, mert a munkanélküliség rekordmagasságba ugrott. Az ingatlanpiac nem lett elérhetőbb, hanem kiszolgáltatottabb lett. A lakások jelentős része nagy befektetők kezébe került, a helyiek pedig bérlőkként fizettek egyre többet. Ugyanez történt Magyarországon is 2008 után. Az ingatlanárak folyamatos zuhanásban voltak, ám ennek nem az lett a következménye, hogy minden fiatal tízesével vásárolta a lakásokat. Pontosan azért mentek lefelé az árak, mert a magyar családok tömegesen árulták otthonaikat, míg a vevők lényegében eltűntek.

Emlékezzünk csak a The Butterfly Effect című filmre, ahol Evan Treborn újra és újra visszautazott a múltba, hogy kijavítson egy rossz döntést, de szándékával ellentétben minden egyes beavatkozásával csak még nagyobb bajt okozott. A film drámai példája jól mutatja, miért naiv azt gondolni, hogy egy komplex rendszer egyetlen elemét megváltoztatva minden jobb lesz.

Érdemes tehát óvatosnak lenni, amikor „meg szeretnénk javítani” a gazdaságot. Az ugyanis olyan, mint egy kifinomult sugárhajtómű, melyben sok millió apró alkatrész működik törékeny összhangban. Ha valamit véletlenszerűen kiveszünk vagy beleteszünk, annak szinte biztos, hogy katasztrófa lesz a vége. Ugyanígy az ingatlanárak esése a valóságban többet ártana a potenciális vásárlóknak, mint segítene.

A cikk szerzője Sebestyén, Géza az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője, a BCE egyetemi docense