Csupán néhány napja elérhető az Otthon Start hitelkonstrukció, a bankosok és az ingatlanosok meg a sajtó brutális versenyről, építési boomról beszélnek, a 9-es buszon meg arról, hogy hogyan lehet ezt jól, okosan igénybe venni. Nem fulladt érdektelenségbe a konstrukció, ezt nem lehetne állítani. Erre számítottak?

Az elmúlt napok valóban nagyon-nagyon intenzívek voltak számunkra is, folyamatosan kapcsolatban vagyunk a bankokkal és az ingatlanpiaci szereplőkkel is. Az első jó hír, hogy a program rendben és nagyon gördülékenyen el tudott indulni.

Minden bank beszállt.

A bankok augusztus utolsó heteiben nagyon komolyan felkészültek a szeptember elsejére, azt lehetett látni, hogy informatikai fejlesztéseket hajtanak végre, oktatják az ügyintézőiket, nagyon sok bank előregisztrációs felületet tett lehetővé az ügyfelek számára, megerősítették a nyitvatartásukat és megerősítették az ügyintézői jelenlétet. Ennek is köszönhető, hogy az elmúlt napokban nem kaptunk semmilyen információt arról, hogy bárhol fennakadás lett volna. Annak ellenére sem volt fennakadás, hogy az érdeklődés óriási. Egytől egyig arról számoltak be nekünk a különféle bankok, illetve a Bankszövetséggel kapcsolatban vagyunk, hogy óriási az érdeklődés, a telefonos érdeklődésszám is nagyon magas, de az ügyfélforgalom. Akik jogosultak a programban való részvételre, azok közül nyilván nagyon sokan augusztusban kivártak, és a júliusi, augusztusi ingatlan-adásvételi szerződéseiket most hozták be, most érkeztek meg kölcsönügylet igénylés céljára, de nagyon sokan érkeztek hitel-előminősítésre is a bankokhoz. Ez önmagában nagyon fontos és jó hír az elmúlt napokból. A második jó hír, és erre is számítottunk, hogy a bankok között megindult a verseny. A múlt hétnek a második felében már elkezdett néhány interjú megjelenni egy-egy bankvezetővel vagy vezérhelyettessel, hogy akciókat terveznek, és számlajóváírással próbálják az ügyfeleket majd az ő programjukba behúzni. Egészen vasárnap estig, hétfő reggelig kellett várni arra, hogy megjelenjenek a hírek, akkor néhány bank már bejelentette, hogy le fog menni három százalék alá.

Egész addig ez üzleti titok.

Nekünk ez üzleti titok, nyilván, bár számunkra augusztusban azért folyamatosan azt kommunikálták a pénzintézetek, hogy itt nem lesznek fecskék, a 3 százalékot mindenki tartani fogja. Senki nem szeretne 3 százalék alá bemenni, mert akkor úgy eldugulna az ügyfélforgalom, hogy nem bírná a bank azt a terhelést. Egységfrontot vittek, de mi arra számítottunk, hogy ez egy jó lehetőség a bankok számára például, hogy új ügyfeleket szerezzenek, hosszú távon elköteleződő, fiatal, jó jövedelemképességgel rendelkező stabil ügyfeleket, akik 20-30-40-50 évig a banknál lehetnek. Ezért mi számítottunk a versenyre, és azt lehet látni, hogy most már három olyan bank van, amely bement 3 százalék alá, és azt lehet látni, hogy azok a bankok is, amelyek nem mentek be, nagyon komoly kedvezményeket adnak, tehát több százezer forintos számlajóváírást, az első évre vonatkozó visszafizetési kedvezményeket, lehetőségeket, különféle díjaknak és költségeknek a megtérítését vagy éppen elengedését. Ez pedig nagyon jó hír az elsőlakás-vásárlóknak, hiszen néhány nap alatt több százezer forinttal beljebb vannak, megindult a harc értük, és bizony egy háromszázalékos hitel alatti konstrukció akár 1-2 tized százalékkal alacsonyabb törlesztőrészlet kamat esetén azt jelenti nekik, hogy egy 25 éves futamidejű kölcsön esetén egy nagyobb hitelösszegre, mondjuk egy 40-50 millió forintra, közel egymillió forintos megtakarítást is elérhetnek. Ezek nagyon komoly ajánlatok és komoly fejlemények, és ez nagyon jó hír az elsőlakás-vásárlóknak, igazából mi ezt vártuk, de azért jó látni, hogy ez történik most.

A nyitásra, szeptember elsejére minden szabályozási részletkérdés tisztázódott? Az utolsó a Magyar Nemzeti Bank volt, ami egy életkori korlátot törölt el erre a terméktípusra vonatkozóan. Minden más tiszta?

Az augusztus nagyon intenzív munkával telt. Ennek egy része nyilván a beérkezett társadalmi észrevételeknek a véleményezése volt, a Bankszövetséggel és a szakmai szervezetekkel volt intenzív munka annak érdekében, hogy minden olyan kérdést át tudjunk beszélni, ami esetleg nem világos a meghirdetett jogszabályban, vagy valamilyen jogalkalmazási kérdést vet fel, tehát nincs-e szükség, mondjuk, normamódosításra. Ennek a munkának egy része volt egyébként a családtámogatási, otthonteremtési támogatási programokkal való összhang megteremtése is, tehát ezzel párhuzamosan futott egy olyan feladat, ami a csokkal, a falusi csokkal való összhang megteremtését szolgálta. Az elmúlt hetekben több szakmai egyeztetésre került sor, egyébként jogalkalmazói kérdésekben kiadtunk egy több mint húszoldalas iránymutatást a Bankszövetség részére, ami ott van minden banknál, ez egy olyan útmutató, ami bizonyos tipikusan visszatérő kérdésekben ad világos útmutatást. Ez azért is fontos, mert van egy egységes jogalkalmazás, amit a bankok tudnak alkalmazni, illetve megjelent a kormányrendelet végleges szövege is. Hét-nyolc ponton tettünk olyan, inkább technikai pontosító módosítást, ami segíti a normavilágosság megteremtését, és a csok-rendelet módosítása is kijött, az is véglegesítődött. Volt még a Magyar Nemzeti Bank részéről egy olyan kérdés, hogy a 10 százalékos önrész kapcsán a jogosultság az korhatártól függetlenül létre fog-e jönni. A Magyar Nemzeti Banknak a hatásköre, hogy hitelügyletek, hitelpiaci kérések esetén bizonyos szabályokat megalkosson, ilyen az önerőre vonatkozó szabályozás is. A program meghirdetését követően javaslatokkal éltünk a Magyar Nemzeti Bank felé, hogy mi úgy látjuk, hogy ezt a 10 százalékos önerőszabályt nemcsak a 41 év alattiak, hanem az efölötti korosztály számára is szükséges volna megteremteni. Több oldalról érveltünk, és nagyon örülünk annak a döntésnek, hogy a rendes felülvizsgálat keretében ezt a döntést meghozták, és most már ez a 10 százalékos önerőszabály korhatártól függetlenül érvényes az elsőlakás-vásárlók számára. Nagyon komoly jogalkotási munkán vagyunk túl az elmúlt időszakban. Ez a közös munka szakértőkkel, a Bankszövetséggel is, viszont megteremtette a lehetőséget annak, hogy ez a program ilyen jól el tudjon indulni, és nem mondom azt, hogy most egy kicsit hátradőlünk, és akkor figyeljük a fejleményeket, hiszen folyamatosan kapcsolatban vagyunk a bankokkal, de egyelőre azt látjuk, hogy minden értelmezési kérdésre megszülettek a válaszok, ami a bankok részéről felmerült. Természetesen színes az élet, lehetnek olyan esetek, amikor valami a jogalkalmazói kisokosból nem derül ki, ekkor azonban fogunk reagálni, és ezeket a szabályokat, ha kell, megalkotjuk.

Hogy látják, milyen ütemben fogja megmozgatni a lakosságnak mekkora részét és utána a piacot milyen ütemben fogja megmozgatni? Most azt láttuk, hogy júliustól kezdve az érdeklődés lőtt ki, augusztusban végig megvolt, szeptembertől már mennek az emberek a bankokba, de az első építkezések valószínűleg nem szeptember 3-án kezdődnek meg.

Ez a program megmozgat most mindenkit. Ami a lakossági igényléseket illeti, nyilván egyelőre nem összesített adatok, hanem becsült adatok vannak arra, hogy a hitelintézeteknél milyen ügyfélforgalom van. Néhány hét múlva jobban fogjuk azt látni, hogy pontosan az igénylésszámok hogy alakulnak. Nyilván nagyon sok telefonos érdeklődés mögött sokszor vannak szülők vagy éppen fiatalok, vagy több családtag is, tehát mindenképpen néhány hétnek el kell telni, hogy lássuk azt, hogy konkrétan hiteligénylésben milyen számok hogyan testesülnek meg, de azt látjuk, hogy nagyon komoly igénylésszámmal dolgozhatunk.

Van olyan bank, amelyik azt mondja, hogy minden második hiteligénylés Otthon Start lesz.

Ez a feltételezés valószínűleg nem áll messze a valóságtól. Ami az ingatlankereséseket érinti, ott egy 50 és 100 százalék közötti forgalomnövekedést lehet tapasztalni, ami a legnagyobb országos ingatlankereső portált érinti. Nagyon fontos azt is hozzátenni, hogy ezek a keresési növekedésszámok közül a vidéki keresési számnövekmények is nagyon kimagaslók. Megnéztem a részletes elemzést erről, és azt láttam, hogy míg Budapesten 56 százalékos növekedés van az ingatlankeresésekben, addig van két olyan vármegye is, ahol közel kétszeres, és a vármegyék felében magasabb ez a szám, mint Budapesten. Ezt csak azért tartom fontosnak elmondani, mert nagyon sokszor, amikor felvetődnek bizonyos kérdések az ingatlanpiac vonatkozásában, akkor hajlamosak vagyunk Budapestre koncentrálni, de ez egy országos program, és ezek a számok azt mutatják, hogy az egész országot megmozgatja a program. Olyan vármegyékben is nőttek a keresések, ahol az ingatlanpiac nincs túl jó állapotban, tehát azt lehet látni, hogy az ingatlanpiacot nagyon meg fogja mozgatni a program. Az ingatlanfejlesztések vonatkozásában arról tudok beszámolni, hogy láttuk azt, hogy ez a program akkor tud sikeres lenni, és ez célunk is volt, ha nemcsak egy lehetőséget teremtünk a fiataloknak, hogy megszerezhessék első otthonukat, hanem egy olyan ingatlanbázist is tudunk emellé tenni, ami számukra rendelkezésre áll, hogy tudjanak válogatni. A kínálati oldalra is hozunk intézkedéseket, hogy induljanak új lakásfejlesztések, induljanak új beruházások. Hoztunk egy döntést, hogy minden olyan lakásfejlesztésnek, amely belefér az Otthon Start Program feltételrendszereibe, adunk egy gyorsító sávot. Ez a szabály úgy néz ki, hogy minden olyan fejlesztés, ami legalább 250 lakást érint, tehát ennyi új lakás épül, és ennek legalább 70 százaléka az Otthon Start programnak az árkorlátain belül kerül értékesítésre, az kaphat kiemelt státuszt. Hogy ez miért fontos? Azért, mert ezzel a fejlesztőknek is akartunk üzenni, hogy minden olyan fejlesztés, ami ezt a társadalmi programot, ezt az elsőlakás-szerző programot szolgálja ki, az nagyon komoly adminisztratív könnyítést kaphat. Azt lehet látni, hogy az ingatlanfejlesztők megmozdultak. Ezt a könnyítő rezsimet augusztus első heteiben jelentettük be, második hetében lett ebből kiadott kormányrendelet. Az elmúlt nem egészen három hét alatt több tucat lakásfejlesztő jelent meg, és több mint 27 ezer új lakás fejlesztésére jelent meg igény a kormányzatnál. Ez érint budapesti ingatlanfejlesztéseket, de benne van 7-8 vidéki nagyváros és agglomerációs települések is. Ezek a számok magukért beszélnek, ez azt jelenti, hogy az ingatlanfejlesztők, az építőipar szereplői lehetőséget látnak ebben a programban, van az építőipar részéről igény és étvágy arra, hogy ezek a lakásfejlesztések elinduljanak. Mi pedig azon fogunk dolgozni, hogy minél több projektet olyan gyorsítópályára tudjunk tenni, hogy ezek a fejlesztések el tudjanak indulni, és legyen a fiatalok számára olyan új építésű lakáspiac is, olyan lakáskínálat, amiből tudnak válogatni.

Vajon ott fognak elindulni ezek a fejlesztések, ahol elegendő számú fiatal van, aki a fejlesztések iránti keresletet megteremti? Vagy ahol legolcsóbb, mondjuk, a telek, és úgy lehet majd beleférni a másfél millióba?

A fejlesztők olyan koncepciókat hoznak, amiről úgy látják, hogy az piacilag értelmezhető. Budapest esetében nyilván olyan kerületek jöhetnek szóba, ahol egyrészről az infrastrukturális fejlettség megfelelő, tehát jó közlekedési bekötésű. Ezeket a telkeket keresik általában a fejlesztők, hiszen egy külvárosi kerület esetén azok a lakások a legvonzóbbak, ahonnan néhány percen belül el tudják érni a kötöttpályás közlekedést, akár a metrót, akár valamilyen vasútvonalat, vagy jó közlekedési csomópont közelében helyezkednek el. Alapvetően ilyen fejlesztéseket látunk. A vidéki nagyvárosok esetében az elmúlt években nagyon kevés lakásfejlesztés történt. A 150-200 ezres lakosú városok esetében szintén nagyon nagy igény lenne arra, hogy épüljenek új lakások, ezek a városok el fognak bírni olyan lakásfejlesztéseket, ahol 500-600-700-800 új lakás fog tudni épülni a következő években. Mi úgy látjuk, hogy ezt fel fogja szívni a piac, és lesz rá kereslet. Ezek a fejlesztések nemcsak azért értelmezhetők egyébként, mert az Otthon Start Program most egy nagyon komoly vevői keresletet generál, hanem ezekben a városokban valóban nagyon nagy szükség van új építésű lakásokra is.

Látják azt a folyamatot, hogy a használt lakások eladói egyrészt alulról, másrészt fölülről is igyekeznek valahogy beleférni ebbe a másfél millióba?

Nagyon izgalmas folyamatok indultak el a lakáspiacon. Még néhány hetet itt is várni kell, hogy lássuk pontosan, hogy mi történik. Vidéken egyrészről azt látjuk, hogy a kínálat több mint bőséges. Tehát községekben, kisvárosokban, közepes méretű városokban és nagyon sok megyei jogú városban kellő számú ingatlan áll rendelkezésre, azokból lehet válogatni. Én úgy látom, hogy ezeken a településeken nem alakult ki egyelőre árverseny, nagyon sok eladó örül annak, ha végre jön egy vevő, aki megveszi azt az ingatlanát, amit lehet, hogy már fél vagy egy éve árul.

Ő nem fogja fölhúzni az árát másfél milliós négyzetméter árra, hanem lefele fog menni, ha gyorsan el akar adni.

Ez az eladói pszichétől, vérmérséklettől, stratégiáktól is függ. Lehetnek olyan nagyon jó adottságú ingatlanok, hogy több vevő bejelentkezik rá, és akkor kialakulhat egy árverseny. De az ország nagy részében ez a hatás nem fog érvényesülni. Viszont van néhány olyan város és néhány olyan kerület, ahol úgy látjuk, hogy fokozottabb az érdeklődés az ingatlanok iránt, erre számítottunk is. Ez alapvetően Budapest és néhány megyei jogú város. Itt több mozgást lehet látni. Volt olyan ingatlanfejlesztő, aki megkeresett minket, és jelezte, hogy hamarosan indulna egy ingatlanértékesítés, ahol eddig ő 1,6-1,7 millió forintra árazta be a lakásokat. De most átgondolta ezt a stratégiát, és a lakások felét másfél millió forint alá fogja beárazni, a másik felét meg egy kicsit magasabb árkategóriába. Ezt azért csinálja, mert azt látja, hogy amit másfél millió forinttal áraz be, azokat a lakásokat szinte azonnal fogja tudni értékesíteni, és így megindított egy új fejlesztést, az pedig szintén egyébként olyan lesz, amivel az Otthon Start Program lakásigényeit tervezi kiszolgálni. Ott érvényesül az a hatás, hogy lejjebb jönnek az újlakás-építési árak. Azt is látjuk, hogy sok olyan eladó, eladás alatt lévő ingatlan van, ami nem volt meghirdetve. Szintén a legnagyobb ingatlankereső portál kihozott egy elemzést arról, hogy Budapesten éves alapon 36 százalékkal nőtt a tulajdonos általi eladó ingatlanok száma augusztusban. Ez azt mutatja, hogy nagyon sokan, akik eddig nem hirdették az ingatlanukat, mert azt látták, hogy nem lesznek képesek eladni, most úgy gondolják, hogy a program hatására van lehetőség.

Ott a kereslet.

Vagy, és ilyen is van, szeretnének továbblépni, szeretnének, mondjuk, kiköltözni agglomerációba, és most eladják a lakásukat, és utána mennek tovább. Vagy éppen van egy kisebb lakásuk, és szeretnék, mondjuk, hogy a gyerekük belépjen az Otthon Start Programba, és ahhoz kell önerő. Nagyon-nagyon sok mozgás van, az eladói oldal is megmozdult. Azért, hogy Budapesten és a nagyvárosokban ne alakuljon ki árspirál, egyrészről van az árkorlát. Ez azt a célt hivatott szolgálni, hogy az árspirál kialakulását vagy a túlárazást megakadályozza, ez él, a programban él, van a lakásoknál egy százmilliós, egyébként egy másfél milliós négyzetméter korlát, illetve erre lesznek megoldások azok az új lakásfejlesztések, terveink szerint ősszel ezek közül legalább 15 ezer meg fog indulni. Ha ez a 15 ezer lakásfejlesztés megindul, ezek szerződhetők lesznek, ezen dolgozunk, akkor olyan bőséges kínálatot fog jelenteni a lakásvásárlók számára, hogy az a használt lakáspiacnak is nagyon erős üzenetet fog küldeni, nem lehet ezeket az ingatlanokat túlárazni. Itt talán még egy fontos szempontra felhívnám a figyelmet, ez egy kicsit szabályozási dolog, de a gyakorlatban van jelentősége. Van egy olyan szabály, hogy minden tranzakció esetén egy értékbecslőnek ki kell menni az ingatlanhoz, felbecsülni az értékét. Ez azért fontos, mert a bank abból tudja megállapítani, hogy a hitelfedezet számára az ingatlan megfelel-e. Ő azt a hitelt biztosítja, hiszen áll mögötte egy olyan értékű ingatlan.

Magyarán nem lehet bármit behazudni.

Így van. Ez egy garanciális szabály, de minden jelzáloghitel-ügyletnél, az Otthon Start Programon kívül is, ez így működik. Amennyiben eltérés van az ingatlannak az értékbecslő által meghatározott piaci valós értéke és a tranzakciós érték között, akkor a bank nem a tranzakciós értéket fogja referenciának tekinteni, hanem az értékbecslő által meghatározott értéket. És abból fog kiindulni, annak fogja finanszírozni a 90 százalékát. Ez azt jelenti, hogy sokkal nagyobb önerőre lesz ilyenkor szüksége a vevőnek, tehát nagyon sok esetben az eladó nem fogja tudni ilyen áron értékesíteni az ingatlanát, mert a vevő azt mondja, hogy számomra ezen az áron nem elérhető az ingatlan. Emiatt a vevők számára is én óvatosságot javaslok, mert túlárazott ingatlan esetén az önerő kérdésében lehetnek ilyen helyzetek.

Bocsánat, akkor erre az egy jó megoldás, amit a program elindulása előtt két nappal az MBH meg az OTP felelős vezetője tanácsolt, hogy ne üssük le először az ingatlant, meg ne foglalózzuk le, hanem menjünk be a bankunkba, és nézzük meg, hogy az ingatlan mennyit ér.

Így van.

És utána kezdjünk el tárgyalni, mert különben bukhatunk rajta.

Tudatosan hoztunk egy olyan szabályt, hogy a hitelügylet igénylése előtti legkorábban 90 nappal kiállított értékbecslői igazolást befogadjuk a hitelügylet folyamatába. Azért hoztuk ilyen esetben, hogy mindenképpen a programban részt vevő lakásvásárló vizsgálja meg annak az ingatlannak az értékét, és annak az ingatlanértéknek, annak az értékbecslő értéknek a tudatában vegye föl a kapcsolatot a bankkal, így nézze meg a hitelezési lehetőségeit. Később pedig ezt az értékbecslői igazolást fogja tudni használni. Mindenképpen én is azt tudom tanácsolni, hogy azon túl, hogy mindenkinek érdemes előzetesen is a bankhoz bemennie érdeklődni, hogy mondjuk az adott jövedelemmel milyen hitelösszegre jogosult, milyen havi törlesztők lesznek számára elérhetők, bevonhat-e adóstársakat, milyen feltételek mellett tudja őket bevonni, s ez hogyan változtat az ő jövedelmi pozícióján.

Magyarul, hogy milyen fegyverzettel megy ki az ingatlanpiacra?

Emellé, ha megvan a kiválasztott ingatlan, annak a felbecsült értéke és a tranzakciós érték között van-e nagy eltérés, és ez a fegyverzetét hogyan befolyásolja, mindenképpen érdemes felmérni. Ez a szabály. Illetve van még egy 20 százalékos szabály, ez pedig a spekulációellenes szabály. Ez pedig azt mondja, hogy az az ingatlan, amelynél 20 százaléknál nagyobb az értékbecslő által meghatározott érték és a tranzakciós érték között fennálló különbség, az a programban nem tud részt venni. Ez az alul- és a felülárazásokat is megakadályozza. Alulárazás esetén lehet spekuláció, felülárazás esetén pedig szintén van egy ilyen kockázat, az az eladó, aki esetleg 30-40-50 százalékkal megemelni az ingatlan értékét, nem fog tudni a programban részt venni, nem fogja tudni eladni az ingatlanát. Ha ő azért akarja ilyen drágán eladni az ingatlanát, mert ő meg akar venni később egy nagyobb ingatlant, akkor bizony ő ebbe beszorul és nem fog tudni ebbe az ingatlanfolyamatba belépni. Érdemes mind a vevőknek, mind az eladóknak jól megfontolni, hogy vételár tekintetében mi a mozgástér.

Erre vannak a banki tanácsadók, meg a banki kapcsolatok. Nekik ez a szakmájuk, ők ezt átlátják, és amikor az ember bemegy a saját bankjába érdeklődni, hogy mi a pálya, akkor azt el tudják mondani, hogy mire kell vigyázni.

Mindenkinek nagy döntés egy ingatlanvásárlás, az első tulajdonvásárlás különösen. Aki már vett egy ingatlant és akár hitelre vett egy ingatlant, az, ha még egyszer ilyen helyzetbe kerül, már otthonosabban mozog, tudja, hogy mire kell számítani. De mindenképpen érdemes végigmenni ezen a folyamaton, a bankkal beszélni, megnézni a mozgásteret, és ennek függvényében ingatlant választani és hozni egy döntést.

A végtelen kreativitás ellen lehet szabályozást, normát hozni? Például ha a konyhakredenc van 20 millióra árazva, és külön szerződésben ütjük le, hogy az ingatlan beleférjen. Vagy ez annyira változatos, hogy inkább mindenki legyen észnél?

Én mindenkit óva intenék attól, hogy ilyen ügyletekbe belemenjen. Egyrészről a 20 százalékos szabályról, illetve arról, hogyha nagy eltérés van az értékbecslői díj és a piaci ár között, akkor bizony ez az önerőnél okozhat meglepetéseket. Ugyanakkor, ha vannak olyan eladók, akik ezzel spekulálnak, én azért inteném őket óvva ettől, mert ha ő például köt egy adásvételi szerződést egy meghatározott összeggel, mondjuk 60-70 millió forintra, és azért, hogy beleférjen a négyzetméter ára, ő azt gondolja, hogy akkor 10-15-20 millió forintra köt majd egy másik szerződést bútorzatra, elindul az adásvételi szerződés folyamata, hitelügylet lesz belőle, és mit fog csinálni? Ingatlan-nyilvántartási széljegyre kerül az adásvétel, és mit fog csinálni ez az eladó, ha azt mondja a vevő, hogy őt ez a másik szerződés nem érdekli, és ő ezt nem fogja kifizetni? Ha bíróságra megy, az egy színlelt szerződés, az egy súlyos bűncselekmény. Hoppon maradhatnak. Ezeket a trükközéseket, amellett, hogy ezek színlelt szerződések, tehát bűncselekmény mind a két fél részéről, nem javasolnám, mert kellemetlen meglepetések érhetik mind a vevőket, mind az eladókat.

Az mindegy a program szempontjából, hogy a megvásárolt első lakásban valóban lakni fognak-e, vagy befektetésnek vásárolják, és az ingatlant a bérleti piacra viszik ki? Végül is, megépült.

Azt mérlegeltük, amikor megalkottuk a szabályokat, erről volt egyébként hosszas egyeztetés, viták is, többféle eltérő álláspont alakult ki, hogy van egyrészről maga a jogosulti kör, amit meghatároztunk, az első lakást vásárló jogosulti kör. Tettünk bele méltányolható kivételeket, erről beszélgettünk, de alapvetően ez egy olyan kör, aki a lakhatását szeretné megoldani ebből a tranzakcióból. Tipikusan olyanok, akik vagy albérletben, kollégiumban, vagy szülői házban vannak. Többen örökölt ingatlanban laknak. A fiataloknak az élethelyzete a másik szempont, számukra alapvetően ez, bármilyen további szabály alkotása nélkül is, egy lakhatási célú ingatlanvásárlás. Ugyanakkor itt azt kellett mérlegelnünk, hogy előírjuk-e, hogy 5 évre, 10 évre van egy bentlakási kötelezettség. Abból kell kiindulnunk, hogy mi a fiatalok élethelyzete. Első diploma, második diploma, első munkahely, második munkahely, külföldi kiküldetés, vagy például az állami hivatásrendek, ahol például a rezidensképzés alatt egy rezidensnek öt év alatt három különböző kórházban kell szolgálatot teljesíteni, hogy végigmenjen a képzésen. De beszélhetünk akár a rendvédelmi szervek dolgozóiról is. Sokféle élethelyzet van, fiatalok esetén különösen, és életszerűtlen lett volna olyan szabályt hozni, ami röghöz köt fiatalokat, és abba kényszeríti őket, hogy trükközzenek, ügyeskedjenek. Vagy pedig öt év előtt ezt az ingatlant ad absurdum eladják, és emellett pedig kiesnek a programból, utána pedig már nem vehetnek újra részt a programban, hiszen egyszer lehet ezzel a programmal ingatlant venni, minden jogosulnak, és akkor még visszafizetési kötelezettség is legyen, ami a kamattámogatást érinti. Ezeket nem láttuk életszerűnek. Azzal együtt nyilván megvan a lehetősége az elsőlakás-vásárlónak, hogy az ingatlant adott esetben bérbe is adja. Ilyen élethelyzet is lehet, akadhat még otthon lakó fiatal, aki mielőtt beköltözne az új ingatlanba, szeretne még egy kicsit gyűjtögetni, és néhány év múlva fogja csak az ingatlant lakhatási célra igénybe venni. De a program ebben az esetben is összhangban áll azzal a társadalmi céllal, hogy a fiatalnak a szülői házból való kiszakadását segítse, támogassa, és emiatt ezt az élethelyzetet is el tudjuk fogadni.

Azt az érdekes vitát hallgattam végig a már idézett 9-es buszon, hogy ha egy házaspárnak két gyermeke van, a gyereknek nincsen lakástulajdona, akkor csak egy gyermek lakástulajdonát lehet segíteni az Otthon Starttal, vagy miután házaspárról és két emberről van szó, mindkét gyermek lakhatását lehet ezzel segíteni? Az egyik azzal érvelt, hogy nem, mert csak egyszer lehet a programban részt venni, a másik azzal, hogy de mi ketten vagyunk, akár párhuzamosan is csinálhatnánk. Ki értelmezte jól, az akkor egyébként még meg sem jelent szabályokat?

A fiatalok esetén a szülők adóstársként bevonhatók. Az adóstársra vonatkozó szabályok pedig úgy szólnak, hogy a hitelügyleteknél, házasság esetén, a házastársak együttesen kerülnek bevonásra. Azt a szabályt hoztuk, szintén jogosultsági alapon, hogy az adóstársi minőség is alapvetően egy ilyen jogosultsági minőséget jelent, tehát házaspár esetén, amikor együttes adóstársi pozíció van, akkor ez egyszerre vehető igénybe. Viszont ilyen esetben is vannak a szülőknek lehetőségeik, mert például ők mint házastársak is egyébként jogosultak tudnak lenni, például, ha 50-50 százalékban tulajdonosok, ebben a programban való részvételre. Ilyenkor mi arra próbáltunk figyelni, hogy alapvetően az az életszerű, hogy adóstársként be tudnak érkezni további jövedelmek, amelyek segítik a gyermek pozícióját, viszont olyan esetben, amikor mondjuk egy ilyen adóstársi pozíció 2-3-4 esetben is létrehozható lenne, akkor olyan magas jövedelmi szintek vannak, ami a programban való részvételnek a lehetőségét nem biztos, hogy indokolja.

Honnan lesz építési kapacitás? Korábban, amikor építési hullámvölgyek voltak, akkor kiderült, hogy úgy kell fogdosni az embereket, amikor meg felfele ment, akkor meg külföldről, Ausztriából kellett kapacitást behozni.

Hosszasan egyeztettünk építőipari szereplőkkel is. A program meghirdetése előtt, amikor nyilván előzetes fázisban voltunk, azt próbáltuk felmérni, hogy mit bír el a magyar építőipar. Az elmúlt egy-két évet megelőző években a magyar lakáspiac a 20-25 ezres lakásszámot a legnagyobb magabiztossággal tudta hozni. Még egy nagyon magas gazdasági beruházási volumen mellett is. Most azt látjuk, hogy a lakáspiac és az építőipar nincs túl jó állapotban, nagyon nagy az étvágy a beruházásokra. Az ingatlanfejlesztők és az építőipari szereplőknek a vezetői, az ÉVOSZ-szal is beszéltünk, azt mondják, hogy ezt a mostani 14-15 ezres lakásszámot önerőből, bármilyen típusú beavatkozás nélkül az építőipar tudja hozni. Máról holnapra elbírják a duplázást. Az évi 30 ezres lakásszám biztosítható a mostani építőipari kapacitások mellett.

Úgy bírják el a duplázást, hogy közben a megnövekvő kereslet miatt nem fognak árat emelni? Amikor a mestert sokan keresik, akkor egy idő után vastagabban fog a ceruzája.

Ez az első olyan program, amibe a négyzetméterár-korlátot beleépítettük. A korábbi otthonteremtési programokban nem volt ilyen. Ezt azért is tettük be, hogy azt a világos jelzést küldjük az építőipari szereplőknek, hogy ebből a négyzetméterárból ki kell tudni hozni az ingatlanfejlesztéseket. Látva olyan ingatlanfejlesztéseket Magyarországon, hogy az új építésű lakásnál 1 millió, 1 millió 100 ezer, 1 millió 200 ezer forint a négyzetméterár, a számokat kell tudniuk hozni. A négyzetméterár-korláttal, ami nemcsak a mostani új lakásoknak az árait, hanem a 2026-ban, 2027-ben, 2028-ban elkészülő új lakásoknak az árait is érinti, nagyon erős jelzést küldünk. Azt gondolom, hogy ezzel sikerül ezeket az árakat kordában tartani és befagyasztani, és fenntartható árazást létrehozni a megfizethető lakáspiacon. Azt látjuk, hogy ez az építőipari kapacitás megvan a rendszerben, ha pedig egyébként várakozáson felül meglódulna a kereslet és további kapacitásokra volna szükség, megvan a tartalék is. Ilyen esetben, láttunk már erre is példát, nagyon sok külföldön az építőiparban dolgozó szakember, munkás haza tud jönni, és itthon, a magyar építőiparban, szintén jó fizetési lehetőségek mellett dolgozni. Ilyenkor a szekunder hatások is be tudnak lépni, és ez nemzetgazdasági és nemzetpolitikai szempontból is nagyon pozitív. Azon fogunk dolgozni, hogy a program hatásra ne csak évi 10-15 ezer új lakás épüljön, hanem ha ennél több tud épülni, akkor ezek a fejlesztések el tudjanak indulni, az építőipar pedig meg fogja magát szervezni, hogy ezek megépüljenek. Még egy szempontra felhívnám a figyelmet, ez a termelékenység javulása. Azt látjuk, és ezt mondták szakemberek is, hogy a magyar építőiparban nagyon nagy lehetőség van arra, hogy hatékonyabban történjenek az építkezések, jobban legyenek gépesítve, digitális platformok legyenek, logisztikai ellátás. Van mozgástér például abban is, hogyan lehet munkaerőt, időt spórolni azzal, hogyh a hatékonyabban épülnek a lakások. Itt is van lehetőség arra, hogy a fejlesztők, ha több igényt kapnak, akkor méretugrásokat hajtsanak végre, és olyan fejlesztéseket megvalósítsanak, amit mondjuk korábban azért nem tettek meg, mert azt látták, hogy ilyen volumen mellett nekik ezt nem érdemes. Kevés a megrendelés, a kapacitás elbírja, nincs szükségük hatékonyságnövelésre. Most viszont lesz szükségük, a programnak lehet olyan hatása is, hogy az építőipar és bizonyos építőipari cégek szintet fognak tudni lépni.

A másfél milliós négyzetméter limit elegendő garanciát ad az épületek minőségére, például az energiahatékonyságra? Mert ebben nem látok dedikált feltételt.

Az EKM-mel együtt dolgozunk ezeken a fejlesztéseken. Amikor ezeket a lakásfejlesztési koncepciókat vizsgáljuk, alapvetően ők egy, az Építési és Közlekedési Minisztérium általi mechanizmuson végigmennek, ott építésügyi szakemberek vizsgálják a fejlesztéseket, az Országos Tervtanács is látja ezeket a fejlesztéseket, van ilyen kontroll ezen a programon. Amellett, hogy rengeteg olyan jogszabályi feltétel van nyilván, amiknek ezeknél az építkezéseknél meg kell felelni, én azt mondom, hogy ahogyan a bankoknál is van egy versenyhelyzet, és mivel mi azt látjuk, hogy a beérkezett közel 30 ezer új lakás építése körülbelül 10-15 fejlesztő között oszlik meg, verseny lesz az elsőlakás-vásárlókért itt is. Nyilván a jó lokáció az mindig jobban el fogja magát adni, de azért van itt nagyon sok olyan szempont, ami nyilván az ingatlanvásárló számára fontos, például a környezet, a belső kialakítás, a minőség.

A fűtési mód.

A fűtési mód is, sok minden, vannak-e okos berendezések, figyelnie kell a lakásfejlesztőknek, hogy alapvetően fiatalok igényeit próbálják kielégíteni, ami pedig nyilván olyan típusú igényeket is behoz a fejlesztésekbe, amire nem biztos, hogy korábban akkora fókuszt került volna.

Legyen mindig kerékpártároló.

Például, és ez pedig azt is fogja jelenteni, hogy a fejlesztők abban fognak versenyezni, hogy minőségben, szolgáltatásokban, okos eszközökben, okos alkalmazásokban jobbat és jobbat tudjanak kínálni. Arra számítok, hogy itt a verseny nagyon-nagyon éles lesz. Sok ezer ilyen fejlesztést látunk, és nem engedhetik meg maguknak az építőipari beruházók sem, hogy egy ilyen program esetén, amikor van lehetőség számukra is a növekedésre és új fejlesztésekre, az ő fejlesztéseikben ne tudjanak bizonyos paramétereket tartani vagy határidőket tartani, hiszen az a további fejlesztéseik vonatkozásában számukra hírnévvesztést és sokkal rosszabb piaci pozíciót, végül is profitcsökkenést hozhat.

Milyen hatással lehet a program a bérlakáspiacra? Vannak számítások, hogy ha az ember megnézi a törlesztőrészletét és az összevethető a bérleti díjjal, akkor bolond lenne nem saját lakásba belemenni. Csak hát mennyi lesz a bérleti díj jövőre? Meg milyen gazdasági körülmények lesznek? Ki tudja?

Több platform is elkezdett arról cikkezni, hogy komoly esések vannak az albérletpiacon. Én őszintén szólva néhány hónappal későbbre számítottam arra, hogy az albérletpiacra ilyen hatással lesz a program. Mi történik? Nagyon sokan, akik jelenleg albérlők vagy pedig albérlők lennének, be fognak kapcsolódni a programba. A meglévő lakásszámra, ami most az albérletpiacon van, kevesebb lesz az albérlő, tehát azt a döntést kell hozniuk a bérbeadóknak, a tulajdonosoknak, hogy vagy azt az ingatlant eladja, s esetleg akkor be tud lépni a programba, vagy árverseny alakul ki és csökkentik az árakat. Az elmúlt napokban lehetett olvasni több olyan hírt is, hogy beszakadt az albérletpiac. Budapesten ez is egy talán megdöbbentő fejlemény, de évek óta nem történt meg az, hogy a fő bérleti szezon kezdetén, ami az augusztus, amikor nagyon sok egyetemista érkezik a városba, akkor csökkennének az albérletárak. Az az érdekessége a programnak, hogy amellett, hogy nagyon sok fiatalt első lakáshoz juttat, tehát segít az otthonteremtésben, ez a program még a bérleti piacra és az albérlőkre is nagyon pozitív hatást fog gyakorolni, hiszen a legtöbb nagyvárosban csökkenni fognak a bérleti díjak. Mi erre valamennyire, a hatásait tekintve, tehát hogy bérlőkből lesznek tulajdonosok, számítottunk, de néhány adat az számunkra is kicsit még megdöbbentő. Azt gondolom, itt is néhány hónapnak el kell telnie, hogy tisztában lássunk, az viszont világos, hogy az albérletpiacra is jó hatása lesz ennek a programnak. Mi azt szoktuk mondani, hogy azért is érdemes ebbe a programba belépni, mert ahelyett, hogy az ember albérletet fizetne, a saját otthonának tudja a havi törlesztőjét fizetni, sok esetben ez a havi törlesztőrészlet még alacsonyabb is, mint a bérleti díj. Ha beáll egy olyan állapot az albérletpiacon, hogy akár 20-30 százalékkal esnek az albérletárak, akkor ez a mondásunk, lehet, hogy már kevésbé lesz érvényes. Ettől függetlenül azt gondolom, hogy nagyon fogunk örülni, hogyha ez az állapot előjön, hiszen az azt jelentené, hogy sok százezer embernek lett sokkal könnyebb az élete.

Mi a garancia arra, hogy a kedvezményes kamat, a teljes futamidő húsz év is lehet, sok idő lehet, fixen megmarad, a józan észen kívül?

Ezek polgári jogi szerződések, ezekbe nem lehet belepiszkálni utólag. A 3 százalékos fix hitel a bank és az ügyfél között létrejött jogügylet, ebben a 3 százalék fixálva van a bank részéről.

A bank és az állam között is van egy megállapodás, merthogy a piaci kamat meg a kedvezményes kamat közötti különbséget az állam finanszírozza, és ez annyi, amennyi a mindenkori piaci kamat, meg a 3 százalék különbözete?

Így van. Azokban az ügyletekben, amik megköttetnek, ezek a garanciák érvényesülnek és tudnak érvényesülni. Számos kamattámogatási programunk van, a Babaváró kölcsön, illetve szintén a csok mellé fel lehetett venni csok-kölcsönt is, ahol szintén nagyon kedvezményes kamattámogatás van. A bankrendszer és az állam között egy jól működő kapcsolat van, és a mindenkori államnak érdeke, hogy ez a kapcsolat jó legyen, a megkötött szerződéses megállapodásokat mind a két fél betartsa. Nyilvánvalóan, ha van egy másik kurzus, vagy egy olyan másik politikai erő, aki esetleg kormányra kerül, és ezt a programot nem látja fontosnak, nem látja folytathatónak, akkor természetesen arra nincs garancia, hogy 8-9 hónap múlva a program a mostani feltételei szerint tud folytatódni, de ez a megkötött ügyleteket nem fogja tudni érinteni.

A program a korábban meghirdetett kedvezményes lehetőségekkel teljes mértékben átjárható. Akkor érdemes visszamenni a bankba, amikor valami élethelyzetbeli változás következik, és akkor finomítani a hitelportfoliót?

Sokféle élethelyzet van. Azt lehet látni, hogy a programnak nagy előnye a rugalmasság is.

Meg az egyszerűség. Azt mondták a bankosok, hogy egyszerű.

Egyszerű is, sok előnye van, meg jók a feltételek, jó a kamattámogatás, az önerőszabály, sok jó tulajdonsága van, de nagyon fontos eleme a rugalmasság, a másik pedig a kombinálhatóság. A kombinálhatóság a családosok esetén különösen fontos, mi arra törekedtünk a családi otthonteremtési támogatásoknak, a csok plusznak, a falusi csoknak az összekombinálhatóságakor, hogy amennyiben változás áll be egy fiatal élethelyzetében, akkor beléphessen például a csok pluszba. De amikor elindul az Otthon Starttal, ő kombinálhatja falusi csokkal és csok plusszal is ezt a támogatási programot. Ha a fiatalok, sok éve párkapcsolatban élő fiatalok hoznak egy döntést, hogy ennek a programnak a hatására ők az Otthon Starttal és a csok plusszal indulnak együtt a közös életben, a közös családalapítás és a közös otthonszerzés útján, akkor mindenképpen érdemes ezt már kezdettől fogva ezt a csok plusszal, illetve a falusi csokkal, ezekkel az egyéb otthonteremtési, családtámogatási formákkal kombinálni, mert itt további kedvezmények vannak. Ez a további kedvezmény, például az illetékmentesség, ami nagyon fontos, és az ingatlan megszerzésének pillanatától kezdve már lehet élni a kedvezménnyel. Ha egy fiatal később lépne tovább az életben és családot alapítana, akkor is van lehetőség arra, hogy az Otthon Start hitelt átalakítsa egy csok pluszos hitellé. Hogyha ő bővítené a családi házat, akkor erre felveheti a csok plusz hitel által nyújtott további kedvezményeket, és ott azért nemcsak illetékmentesség van, hanem további több tízmillió forintos, akár 50 millió forintos fix 3 százalékos hitelkeret. Ez azt jelenti, hogy a kettő kombinálása már egy 100 millió forintos 3 százalékos hitelkeret, az 250 ezer euró, ez egy nagyon komoly ajánlat, 25 évre fix 3 százalék, az Otthon Start és csok plusz kombinálása. Illetve nyilván a született gyermekek után bejönnek különféle kedvezmények, például második és minden további megszületett gyermek esetén a csok plusz esetén 10 millió forint leírható a hiteltartozásból. Ha még hozzátesszük ehhez azt is, hogy akik gyermekvállalásban gondolkodnak, általában a Babaváró kölcsönt felveszik, akkor a megszületett gyermek vagy gyermeke száma után szintén nagy tőkeösszegek leírhatók. A Babaváró kölcsönt alapvetően a bankok is beszámítják önerőnek. Azoknak a fiataloknak, akik családalapításban gondolkodnak, házasok, gyermekvállalásban gondolkodnak, mindenképpen érdemes ezeket a további otthonteremtési formákat is megvizsgálni, mert a Babaváró kölcsönnel, például, az önerő nagy részét biztosítani tudják. A legtöbb bank a Babaváró kölcsönnek a 75 százalékát önerőnek beszámítja, egy éven túli felvétel esetén pedig a teljes összeget beszámítja önerőnek. A csok plusz és a falusi csok esetén pedig további hitelkeretek nyílnak meg, tehát családi ház vásárlása esetén annak lehet relevanciája, hogy mondjuk nem 50, hanem mondjuk 80 milliós, 3 százalékos fix hitel érhető el, 25 évre.

Van-e a tervezőasztalon a régi házak felújításáról szóló program? Az energiahatékonysági követelményekhez kötött program népszerűsége, éppen talán a bonyolultsága miatt, nem olyan, amilyennek kellene lennie.

Van két ilyen futó programunk, az egyik, ami egy uniós finanszírozású felújítási program, valóban eléggé bürokratikus és emiatt kevésbé elérhető, és sajnos az igénylési szám is messze elmarad attól, amit egyébként a program lehetővé tenné, és amennyit egyébként a használtlakás-piacon a felújítási igények indokolttá tennének. Van egy vidéki otthonfelújítási programunk, ami az ötezer fő alatti településeken élők számára elérhető, idén januártól él, itt az igénylésre pontos számot nem tudok mondani, de valahol 20 és 25 ezer között van. Valóban elbírná a magyar lakáspiac azt, hogy az ingatlanállomány megújuljon, és legyen a használtlakás-piacra vonatkozó felújítási program. Egy ilyen programot mi kidolgoztunk, és az Otthon Start Program mellett volt több egyeztetés. Egyelőre az a döntés született, hogy az Otthon Start Program akkora volumenű, hogy erre koncentráljunk, mind a kormányzat, mind a szabályozó, mind pedig a bankrendszer. Bankokkal is voltak konzultációk egy ilyen esetleges otthonfelújítási programról, ők is azt jelezték, ha indítunk egy hitelprogramot, akkor az két-három hónap, amíg csak arra kell koncentrálniuk. Ha látjuk itt a banki igénylésszámokat, meg azt, hogy ehhez mennyi fejlesztés kellett nekik, meg micsoda képzés és egyéb infrastruktúra, akkor ezt megértjük, ugyanakkor ez nem került le a napirendről, de most az Otthon Start Programra koncentrálunk.