Ez a jegybanki szabály

Az Magyar Nemzeti Bank (MNB) rendelete két esetben teszi lehetővé forint alapú jelzáloghitelnél vagy pénzügyi lízingnél, hogy a bank a lakás forgalmi értékének 90 százalékáig finanszírozzon, azaz elegendő lehessen a mindössze 10 százalék önerő.

1. Első lakásvásárlók

Nincs (és nem is volt) 50 százalékot elérő lakástulajdon (adóstárs esetén egyiküknek sem): A hitelkérelem benyújtásának napján az igénylőnek vagy nem volt 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakásban, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezett, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.

2. Energiahatékony lakás

A hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése, vagy a fedezet energiamegtakarítási célú felújítása. Energiahatékonynak az a lakás számít, amely energetikai minősítése legalább „A+” vagy annál magasabb minőség szerinti besorolású és primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év.

A bank dönti el, ad-e annyi hitelt

Ha a fenti feltételeknek megfelel a hiteligénylő, az MNB engedélyezi a 90 százalékos finanszírozást, de a bankok nem kötelesek ezt megadni. A gyakorlatban a pénzintézetek szigorúbban szűrnek, és az alábbi tényezőktől teszik függővé, hogy valóban elég lesz-e a 10 százalék saját forrás:

• Területi elhelyezkedés: Nagyobb városokban és megyeszékhelyeken könnyebb megkapni a 90%-ot. Kisebb, kevésbé frekventált településeken a 10 százalékos önerő ritkábban működik.
• Ügyfélminősítés: A bankok a hitelbírálat során ügyfélminősítést végeznek. Minél jobb a minősítés, a bank annál kevesebb önerővel is megelégszik. A ügyfélminősítésre az adásvételi szerződés megkötése előtt is lehetőség van.
• JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató): 800 ezer Ft nettó jövedelem alatt maximum a fizetés 50 százaléka, felette pedig 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. A bankok belső szabályai 90 százalékos finanszírozásnál ennél szigorúbbak lehetnek.
• Hitelcél és Hiteltípus: Piaci lakáshitelt nem minden bank kínál ugyanúgy magas finanszírozással. Van bank, ahol csak lakásvásárlásra adják, építkezésre nem, vagy valamely támogatott hitel mellé felvett piaci hitel esetében adják, önállóan nem.
• Egyéb tényezők: Apróságok is eldönthetik, működik-e a konstrukció: például fennmaradó teher a magyar állam javára, művelés alatti földrészlet, a fedezet minimális piaci értéke, az ingatlan építési éve és szerkezete.

Így védhető meg a foglaló: ezt a két lépést nem szabad kihagyni

Alapvetően két dolog határozza meg a hitelbírálat kimenetelét: az egyik az értékbecslés, a másik az ügyfélminősítés eredménye. Célszerű tehát az adásvételi szerződés megkötése és a foglaló átadása előtt előzetes értékbecslést és előzetes minősítést kérni. Hogy miért? Aki kifizeti a vételár 10 százalékát foglalóként, de a bank végül mégsem adja meg a 90 százalékos hitelt, könnyen elbukhatja ezt a több milliós összeget.

Előzetes értékbecslés

A bank nem a vételár, hanem az értékbecslő által megállapított forgalmi érték alapján hitelez. Miért nem mindegy ez? Ha egy lakás ára 50 millió forint, a foglaló 5 millió forint (10 százalék). A banki értékbecslő viszont csak 45 millióra értékeli az ingatlant. A bank a 45 millió 90%-át fogja odaadni (40,5 millió Ft). Így az 50 milliós vételárhoz már nem 5, hanem 9,5 millió forint önerőre lesz szükség.

Előzetes hitelbírálat

Előzetes hitelbírálatra minden banknál van lehetőség. Néhány pénzintézet hivatalos igazolást is kiállít, amely 1-4 hónapig garantálja, hogy a minősítés alapján megadja a hitelt. Ahol nem adnak igazolást, az előminősítés ott is 95-98 százalékos pontossággal megmutatja a hitelképességet, de nem garancia a jövőbeli hitelfelvételre.

Ha kisebb összegű lakáshitel kerül jóváhagyásra, akkor a hiányzó vételárrészletet önerőből szükséges pótolni, illetve plusz ingatlanfedezet vagy adóstárs bevonása lehet megoldás.

Az adásvételi szerződés időzítése is segíthet

Az adásvételi szerződést érdemes úgy időzíteni, hogy aláírásakor az előzetes értékbecslés és előbírálat eredménye már ismert legyen. Az önerő foglalón felüli összegének átadását pedig célszerű úgy rögzíteni az adásvételi szerződésben, hogy azt a vevő a pozitív banki bírálatot követő meghatározott napon belül vállalja.

Az általános, mindenkire vonatkozó jegybanki feltételeken túl a 10 százalékos finanszírozásnak vannak speciális esetei, amelyeket a különböző pénzintézetek különféleképpen kezelnek. Az előzetes értékbecslés és előminősítés is könnyebb lehet a banki gyakorlati szabályok birtokában. A money.hu szakértője összegyűjtött ezekből néhányat a 10 százalékos önerővel történő lakásvásárlásról szóló ismertetőjében.