Országos átlagban a 2026-os év első négy hónapjában 95 napra nőtt az eladó lakások és házak átlagos értékesítési ideje, ami érezhető lassulás az egy évvel korábbi 84 naphoz képest. A budapesti lakásoknál még látványosabb a változás: az átlagos eladási idő 45 napról 75 napra emelkedett – derült ki az ingatlan.com lakáspiaci elemzéséből.

Az ingatlanhirdetési portál vezető elemzője az InfoRádióban úgy fogalmazott, eddig „tempós lendület” jellemezte a keresletet, főleg a fővárosban, most azonban megpihenni látszik a lakáspiac. Balogh László elmondta: a megyei jogú városokban és a vármegyeszékhelyeken is átlagosan 10 nappal tovább tart eladni egy társasházi lakást, mint az előző év azonos időszakában.

Ugyancsak látványos változást mutat a lassuló piacon az alkupozíció megugrása. A szakértő tájékoztatása szerint

tavaly és idén márciusban még 2,5-3 százalékos volt az átlagos alkupozíció a társasházi lakások esetében, mostanra azonban 3,4 százalékra nőtt.

Ez még nem tekinthető drasztikus növekedésnek, és Balogh László szerint nincs arról szó, hogy „a vevők gyakorlatilag a felére le tudják alkudni az eladó lakások árait, de azért érezhető lassulás tapasztalható az áremelkedésben”.

Mindezen körülmények egyik legfőbb következménye, hogy az eladók korábbi domináns pozícióját most már a vásárlók foglalhatják el, ami részben annak is köszönhető, hogy a nagyobb városokban – főleg Budapesten – az eddigi lendület megtört. Ezt a lendületet 2025 elején az állampapírból kiszálló befektetők, majd az év második felétől kezdve az idei év első negyedévéig az Otthon Start Program pörgése okozta. Balogh László szerint főleg a fővárosban érezhető az a hatás, hogy a használt és az új lakások hasonló árszinten vannak, ezért a vásárlók inkább a jobb energetikájú és jobb minőségű, új lakások felé fordulnának, viszont ezek még nem jelentek meg nagyobb számban a kínálatban, bár „az előkészítésük és a lakásfejlesztések már csőben vannak”.

Ezek a hatások, körülmények a felelősek a fővárosi lakáspiac lassulásáért, és általánosságban igaz az a megállapítás, hogy

minél távolabb kerülünk a fővárostól, és minél kisebb településekről beszélünk, ennek a lendületnek a lassulása annál kevésbé érezhető, mert a kisebb településeken még alacsonyabbak az árszintek, ezért ott az Otthon Start Program lendülete még kitart.

A hazai lakáspiacon a legnagyobb hullámzás leginkább Budapesten érezhető, mert az már tavaly tavasszal is megfigyelhető volt, hogy a nagy keresleti hullámok lecsengése után a piac már nem tudott mit kezdeni a rendkívül magas árszintekkel. A vásárlók ugyanis elérték a pénzügyi teljesítőképességük felső korlátját, ráadásul ezt még megfejelte az Otthon Start program, ami a kedvező kamatozású hitelekkel jó helyzetbe hozta az első lakásvásárlókat. Ennek eredményeként a lakások drágulása is lelassult. Balogh László elmondta: tavaly november óta a társasházi lakások átlagos négyzetméterára az Otthon Start Program maximumaként kijelölt másfél milliós négyzetméter szinten táncol. Ez pedig azt eredményezte, hogy az a lendület, aminek most a végét látjuk Budapesten, az már tavaly nyáron is bekövetkezett volna az Otthon Start Program bevezetése nélkül.

Az ingatlan.com vezető elemzője szerint a közeljövő nagy kérdése, hogy mikor jelennek meg azok az új építésű ingatlanok, amelyek újabb lendületet okozhatnak a lakáspiacon a keresleti oldal tekintetében. Felhívta a figyelmet arra,

hogyha valaki ugyanannyi pénzért tud vásárolni a fővárosban egy használt lakást, mint amennyibe az új építésűek kerülnek, akkor az érezhetően felpörgetheti a keresletet,

amennyiben nagyobb számban jelennek meg újabb építésű ingatlanok megfizethető árszinten a fővárosban.

Abba viszont valószínűleg kevesebben gondolnak bele, hogy ha meg is jelennek ezek az új építésű ingatlanok a piacon, akkor az az első lakásvásárlókat egyből felszívja. Ez viszont csökkenti azt a tovagyűrűző hatást, ami eddig abban volt megfigyelhető, hogy ha valaki a használt lakáspiacról vásárolt ingatlant, akkor a vevői aktivitás felpörgésével azok az eladók is tovább tudtak költözni, akik a használt lakásukat értékesítve a következő otthonukba forgatták be a vételárat.

Balogh László összességében nem számít arra, hogy a közeljövőben óriási lendületet venne a használt lakáspiac, ez viszont

sokkal nyitottabbá teheti az eladókat, akik akár könnyebben rávehetők lesznek az alkura, így lassulhat a lakásdrágulás tempója is.

Az elemző szerint sok múlik azon is, hogyan nyúl hozzá az új kormány az állami programokhoz, illetve milyen lesz a gazdasági helyzet. Úgy véli, arra lesz érdemes figyelni, milyen tempóban növekednek a bérek és a reálkeresetek, mert ha olyan pályán maradnak, mint eddig, akkor további árnövekedés lehet. Ennek fő oka, hogy a lakásárak általában a nettó keresetekkel mozognak együtt, a nettó kereseteket pedig közvetett módon az infláció is mozgatja.

A cikk alapjául szolgáló interjút Sipos Ildikó készítette.