Az ingatlanpiacon belül a lakáspiac jelenti egy elemző számára a legnagyobb kihívást. A transzparencia hiánya, a számtalan méret, beosztás, egyéb csatolt részekben meglévő eltérések, az alapvető minőségbeli különbségek, a tájolás, a lakóközösség, és rengeteg egyéb más tényező miatt ugyanis a lakásokat szinte lehetetlen egymáshoz viszonyítva objektív módon vizsgálni, és beárazni.

Egyetlen terület azonban némileg mégis egységesebb képet mutat, mégpedig a panellakások. Persze ez az egység közel sem jelenti azt, hogy minden panellakás ugyanolyan minőségű, és ugyanolyan jó vagy rossz elhelyezkedésű - csupán annyit, hogy van olyan közös vizsgálati tulajdonságuk, ami alapján lehetségessé válik egy, a valósághoz némileg közelítő összevetés kidolgozása.

A kutatásból kiderül, hogy a vizsgált városok panellakás piacán, ha nem is jelentős mértékben, de 2010 második felében, a W-alakú árváltozási folyamatok lezárásaként már egymást követő két negyedévben is emelkedés volt tapasztalható.

Az árak, a 2009 negyedik, illetve 2010 második negyedévében tapasztalt, legalacsonyabbnak számító 142 500 forint/nm környéki átlagról 2010 év végére 145 ezer forint fölé emelkedtek, ami közel két százalékos kínálati áremelkedést jelent fél éven belül a vidéki panellakások piacán.

Van is, persze hova emelkednie az áraknak, hiszen a vizsgált időszakon belül is, 2009 harmadik negyedévről az év utolsó negyedévére, 148 ezer forintos átlagárról esett 142,5 ezer forint környékére a mutató, ami három százalékot is jóval meghaladó áresés volt egyetlen negyedév alatt. A folyamat a W-alakzattal remélhetőleg lezárulni látszik, ám a problémás jelzáloghitelek, valamint a moratórium körüli állami és piaci intézkedések újabb hullámvölgybe taszíthatják ezt a gazdaságilag és társadalmilag is érzékeny piaci szegmenst.

Erre a moratórium feloldásával várhatóan kialakuló piaci áresésre pedig, az MNB legfrissebb lakáspiaci elemzése szerint, a problémás jelzáloghitelek területi eloszlásából kiindulva, inkább a kisebb-nagyobb vidéki városokban és községekben van nagyobb esély, semmint a megyei jogú városokban és a fővárosban, ahol százalékosan jóval alacsonyabb a nem teljesítő adósok aránya.

Ördög a részletekben

Közelebbről vizsgálva az egyes városok panelpiacát azonban már nem ennyire fényes a helyzet. Míg Veszprém, Szeged, és Nyíregyháza esetében valóban tapasztalható volt az utolsó negyedévben is az áremelkedés, addig Pécsen és Miskolcon kifejezetten csökkenést, míg Székesfehérváron és Debrecenben inkább stagnálás tapasztalható a panellakások átlag négyzetméter áraiban.

Ahogy az a nemrég megjelent OTP Jelzálogbank által kiadott válságállósági térképen is jól látható, földrajzilag nem lehet semmilyen összefüggést találni a válságot elszenvedett és az azt tűrő térségek között, így csak egyéb helyi viszonyok, szezonális hatások lehetnek azok, amik eltérően befolyásolják a nagyobb vidéki városaink panellakásainak átlagos kínálati négyzetméterárait.

A vizsgálatban szereplő adatok alapján kimutatható, hogy a felmérésben szereplő városok közül a legmagasabb kínálati négyzetméter árakkal Székesfehérvár büszkélkedhet, itt az utolsó negyedévben, vagyis 2010 végén átlagosan több mint 167 ezer forintot kértek el egy panellakás négyzetméteréért.

A másik véglet Miskolc, ahol ugyanez a mutató a vizsgált időszak legalacsonyabb számát hozta a maga 122 ezer forintot alig meghaladó négyzetméter-árával.

Miskolc azonban nem csak a legalacsonyabb átlagárakkal rendelkezik a panellakások átlagos négyzetméterárának tekintetében, hanem a vizsgált időszakban a legnagyobb áresést is ez a város szenvedte el a válság hatására. A számok nyelvén Miskolc esetében ez közel tíz százalékos áresést jelent, ami hangsúlyozottan kínálati áresés, amely a tapasztalatok alapján a végleges vételár tekintetében akár 20-30 százalékos is lehetett.

Érdekesség, hogy az árszintben vezető Székesfehérvár hat százalékos eséssel a második helyezett az árcsökkenési listán, míg Veszprémben a vizsgálat adatai szerint nemhogy csökkenés, éppen ellenkezőleg, mintegy 2,5 százalékos áremelkedést tapasztaltak.

A most megismert kínálati adatok, és az eddig látott piaci vizsgálatok, valamint szakmai anyagok tapasztalatai alapján elmondható, hogy az ország területén teljesen eltérő helyi viszonyok miatt, a különböző alpiacokon eltérő árhatásokkal találkozhatunk, így fordulhat elő az, hogy akadnak olyan részei az országnak, ahol a lakáspiaci árak további esésére joggal nem számítanak, ugyanakkor találkozhatunk azokkal a területekkel is, ahol az úgynevezett mélypont még mindig nem jött el.

A mostani árszint azonban a moratórium feloldásával időszakosan akár erős csökkenést is mutathat, ami azonban a bedőlt hitelek fedezeteként szolgáló lakások kifutásával újra egyensúlyba kerülhet, és a helyi viszonyok leképezéseként eltérő meredekségű növekedési pályára állhat.

A szintén sokat emlegetett beszállási pont is egyes helyeken már elérkezettnek tűnik, és miután végleges döntés születik a moratórium által érintett lakások értékesítésével kapcsolatban, a piac megfelelően gyors reakciójával hamar kialakulhat a végleges piaci mélypont és egyben beszállási pont a vidéki panellakások piacán is.