Az ingatlan elhelyezkedése és környezete erőteljes hatást gyakorol az értékére. Egy közelben lezajlott fejlesztés, ami egyben a környezet pozitív változásával jár együtt, az árakra is felfelé irányuló nyomást fejthet ki. Ilyen fejlesztés lehet például egy utca forgalom elől történő teljes, vagy részleges lezárása és sétálóutcává alakítása.

Egy átfogó nemzetközi kutatás szerint, minél inkább jellemző egy ingatlan elhelyezkedésére a gyalogos övezeti jelleg – ahol bevásárlási és kikapcsolódásai lehetőségek is találhatóak – annál nagyobb árprémiummal rendelkezik. Az Egyesült Államokbeli Joe Cortright tanulmányában 90 ezer adásvételt vizsgáltak meg 15 különböző lakáspiacon, melyből 13 esetében pozitív korrelációt mutattak a ki a gyalogos övezeti jelleg és a lakás árak között. A prémiumok nagyobbak voltak a népszerűbb városi területeken, illetve a tömegközlekedéssel jól ellátott környékeken. De nézzük a hazai tapasztalatokat!

Váci utca

Bár nem közvetlenül a Váci utcát érintően, de az elmúlt években jelentős párhuzamos fejlesztések zajlottak le a pesti belvárosban, a Város Szíve Programban. A Belvárosban növelték a gyalogosok rendelkezésére álló teret, míg az autóforgalmat csökkentették.

A Váci utcai lakások árait a közvetlen közelében található utcák illetve a környékbeli 1052-1056-os irányítószám lakásaival vetettük össze. A Váci utca ingatlanjai sokáig jelentős árprémiummal rendelkeztek a környékhez képest. Azonban - vélhetően a beinduló fejlesztéseknek is köszönhetően - az 1052-1056-os irányítószámú területek jelentős dráguláson mentek keresztül, így 2008-tól kezdődően a medián fajlagos áraik meghaladják a Váci utca árait. A sétálóutca és az előbb említett terület ingatlanjai között az árkülönbség 2003-ban a csúcsponton 16,5 százalékos volt, a válság kezdetétől azonban már 5-10 százalékkal drágábbak voltak a távolabbi környék lakásai. A sétálóutca árprémiuma a közvetlen környezetében található utcákhoz képest kisebb mértékben csökkent, mint a távolabbi helyszínekkel összehasonlítva. 2015-ben a Váci utca lakásai 2,2 százalékkal voltak drágábbak a közvetlen környékének ingatlanjainál, de a fajlagos medián árak közel 7 százalékkal alacsonyabb szinten mozogtak a 1052-1056-os irányítószámmal rendelkező lakásokénál.

Lövőház utca

A Lövőház utcát 2010-ben alakították sétálóutcává a Fény és a Káplár utca között. Az Integrált Városfejlesztési Stratégia keretében megvalósuló fejlesztés során több étterem, kávézó és kis üzlet nyitott itt, így teljesen átalakult az utca korábbi parkoló zóna jellege.

A Lövőház utca árait a közvetlen környékén található utcák, illetve az 1024-es irányító számú lakások áraival hasonlítottuk össze. A Lövőház utcai ingatlanok jelentős árhátrányban voltak az utca sétálóutcává alakítása előtt. 2010-ben a Lövőház utca 11 %-kal volt olcsóbb a közvetlen közelében található utcákhoz képest. A felújítást követően azonban a válság ellenére az árak jelentős növekedésnek indultak a sétálóutcában, 2010 és 2015 között több mint 40 százalékkal drágultak az ingatlanok. A másik két helyszínen ugyanakkor az árak ennél jóval kisebb mértékben emelkedtek. Ennek köszönhetően 2012-ben a Lövőház utca ingatlanjai már drágábbak voltak a környező utcákban és a távolabbi környéken található lakásoknál. 2015-re a sétálóutca a medián árak alapján számolt árprémiuma a szűkebb környezetével szemben 12,8 százalékos, míg a tágabb környékkel szemben 4,8 százalékos volt.

Ráday utca

A rendszerváltás utáni egyik első új sétálóutca a Ráday. A 90-es évek elején nagy változások zajlottak a ferencvárosi utcában: forgalomcsillapítást vezettek be, így az autók csak egy irányba haladhatnak. A környék egyetemi élete ide is elért, az új sétálóutcában számos kávézó és étterem kapott helyet. Ugyanakkor az utóbbi években az utca a belvárosi egyéb fejlesztési projektek miatt és a VII. kerület felfutásával párhuzamosan sokat vesztett a népszerűségéből. Nem tett jót a „karrierjének” a 4-es metró építkezése sem, sokáig a feldúlt Kálvin tér felől nehezen lehetett megközelíteni.

A Ráday utca árait a vele párhuzamos Lónyay utca illetve a 1092-es irányítószámú lakások áraival hasonlítottuk össze. A 2000-es évek elejét leszámítva a Ráday utcában található ingatlanok árai a környék árai felett alakulnak. A mellette haladó Lónyay utcai lakásokhoz képest árprémiuma nagyjából hasonló képet mutatott, többnyire 10-20 százalék között mozgott. 2011 után azonban a különbség csökkenésnek indult, 2015-ben már csak 5,5 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért a Ráday utcában, mint a Lónyayban.

Szeged, Kárász utca

A Kárász utca Szeged belvárosának legismertebb sétálóutcája, a Dugonics tértől egészen a Széchenyi térig húzódik, miközben keresztezi a Klauzál teret. Az utca teljes felújítása1997-2003 között történt, melynek során az épületek homlokzata és az utca burkolata újult meg. 2003-ban a Kárász utca – Klauzál tér városépítészeti együttesének felújítása Európa Nostra-díjat kapott.

A sétálóutcává alakított Kárász utca lakásainak árait a közvetlen közelében található utcák, illetve a 6720-as irányítószám lakásainak áraival hasonlítottuk össze. A Kárász utca lakásai sokat profitáltak a 2003-ban befejeződött felújításból. A korábbi években az árak jelentősen alatta maradtak mind a szűkebb, mind pedig az utca tágabb környezetére jellemző áraknak. A felújítás elkészülte után a környékhez képesti nagyobb mértékű drágulásnak köszönhetően az árak folyamatosan közelítettek a sétálóutca közvetlen környezetében megfigyelthez. 2002-ben a közvetlen környékhez képest 16 százalékkal alacsonyabbak voltak a fajlagos medián árak a Kárász utcában, a távolabbi környékkel összehasonlítva pedig közel 29 százalékos volt a különbség. 2007-től kezdődően aztán a sétálóutcában jelentős áremelkedés kezdődött, míg a környezetében a válság hatására az árak inkább csökkentek. 2012-re a Kárász utcában a szűkebb és tágabb környezettel összehasonlítva körülbelül 18 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért. A különbség 2015-re tovább nőtt, a Kárász utcában a szűkebb környéknél 20,6, míg a távolabbi környéknél közel 22 százalékkal voltak drágábbak az ingatlanok.

A fentiekben részletezett hazai példák mutatják, hogy a sétálóutcákban található lakások korlátozásokból adódó hátrányait a lakók számára is ellensúlyozza az egyedi városi környezet előnye. Az árelőny mértéke azonban erősen függ a közvetlen környék állapotától, valamint a város más részein megvalósított fejlesztésektől. A Ráday utca és a Váci utca példája azt mutatja, hogy a sétálóutca népszerűségvesztése illetve a hasonló jellegű fejlesztések szaporodása mérsékli az árprémiumot. Ugyanakkor egy utca sétálóvá alakítása az árak gyors növekedését indíthatja el, ahogy a szegedi Kárász utca és a II. kerületben található Lövőház utca példája is mutatja.