Budapest a nyugati metropoliszokat is elérő elszlömösödés (elszegényedés, gettósodás) veszélyével nézett szembe 10-15 évvel ezelőtt. Az ezt követő fordulat, számtalan városszépítő, fejlesztési projekt megvalósítása, minőségi életterek tudatos kialakítása, a fiatalok számára vonzó kulturális infrastruktúra létrejötte azonban újra a belváros felé fordította a fizetőképes lakáskeresők érdeklődését - olvasható az Otthontérkép elemzésében.

A korábban a békés, nyugodt külvárosok és agglomerációs településeket választó közép- és felsőosztálybeli családok egyre nagyobb része preferálja a belsőbb kerületeket, többek között Újlipótvárost, Vízivárost, Újbudát és Ferencváros belső részét - mondta Ditróy Gergely, az otthonterkep.hu vezető elemzője. A jelenleg tapasztalható elképesztő belvárosi árnövekedés, és az új építésű lakásokra elérhető 'csok 10+10' azonban újabb lendületet adhat olyan főváros közeli településeknek, mint például Dunakeszi, Pomáz, vagy Érd."

Jelentősen vesztett vonzerejéből az agglomeráció

Az agglomeráció népességnövekedése lelassult: míg egyes települések népessége az ezredfordulót követően akár évi 4-7 százalékkal is bővült, ma már alig találunk 1 százaléknál nagyobb bővülést elérő települést Budapest környékén.

A fővárosban éppen ellenkező folyamatok zajlottak: 2001 és 2011 között évről évre 0,4 százalékkal csökkent a lakosok száma, 2011 és 2015 között viszont újra növekedés mutatkozott, évente 0,6 százaléknyi. A fővárosban végrehajtott területrehabilitációk és fejlesztések a környezet megszépülése gyakran együtt jár a lakásárak növekedésével, ami pedig a lakosok összetételének átalakulását is magával vonja.

Az olcsóság nem feltétlenül vonzerő

Az ingatlanár önmagában nem magyarázza a lakásvásárlási célpontok kiválasztását. Ha ez így lenne, akkor az olcsó városrészekben tapasztalnánk a legnagyobb népességnövekedést, az összefüggés azonban az alábbi ábra szerint korántsem ilyen egyszerű. Egyes alacsonyabb árfekvésű kerületekben valóban növekedett a népesség, míg magasabb árfekvésűekben csökkent.

Bőven akadnak azonban kivételek is. A XI. kerületben például az átlagosnál magasabbak az árak, ennek ellenére növekedett a népesség. Itt egyes új projektek során akár 1500 lakás is épülhet, ami jelentősen befolyásolja a demográfiai számok alakulását. Egyes területek ugyanakkor, mint például a X. kerület, hiába lettek olcsóbbak, vonzerejük tovább csökkent.

A lakóhelyváltást legtöbbször az élethelyzet-változás hozza magával. Ennek egyik tipikus esete a családalapítás, a család bővülése. Az FHB Bank családbarátkörnyék-indexnek (csbki) köszönhetően összehasonlíthatóvá váltak Budapest kerületei abból a szempontból, hogy mennyire alkalmasak a családi életre.

Családbarát környezet

A budapesti kerületek átlagban a 10 fokozatú skálán 5,5 pontot értek el. Kilenc kerület kapott átlagnál magasabb pontszámot, a legjobban teljesítők az I., XI. és az V. kerületek. E három egyébként kedvelt költözési célpont is, hiszen évről évre az átlagosnál nagyobb arányban növekszik az itt lakók száma. A legnagyobb mértékben egyébként (2 százalék évente) a XXIII. kerület gyarapszik, ez azonban inkább a kerületben található ingatlanok kedvező árfekvésének köszönhető.

Ha a lakásárakat vizsgáljuk, a csbki mutatószám mértéke nagyjából követi a lakásárak szintjét, habár vannak kivételek. Ilyen például a VI. kerület, ahol ugyan magasak az lakásárak, családbarát szempontból viszont ez a környék nem a legelőnyösebb választás. Ez nem meglepő, hiszen Budapest "szórakoztató központjáról" beszélünk, ami legkevésbé sem a családos profilra koncentrál. Köztes megoldást jelenthet a IV. kerület, ahol ugyan alacsonyabbak a lakásárak, ennek ellenére családbarát tekintetben jó osztályzatot kapott.

Általánosságban elmondható, hogy a bűnözés minden kerületben visszaszorult. Csaknem 23 százalékkal csökkent a bűnesetek száma és egyetlen kerületben sem növekedett az elmúlt években. Egy család számára az intézményi ellátottság, a környezet és a közbiztonság lehetnek a legfontosabb "külső" tényezők lakásvásárláskor. A realitás az, hogy minél inkább családbarát egy környék és minél kisebb a bűnözés, annál magasabbak az ingatlanárak. Ezt példázza a II., az V. , a XII. és a XIII. kerület. A XIV. kerület ugyanakkor kissé kilóg a sorból: itt az átlagnál nagyobb mértékben csökkent a bűnözés.