Az őrület egyre fokozódik a globális színtéren, és az ingatlanpiacok is a szűnni nem akaró pénzügyi válság terhe alatt nyögnek. Az amerikai ingatlanpiac összeomlása óta mind több európai ingatlanpiac jut ugyanerre a sorsra - kezdve a spanyol, ír és brit lakáspiaccal.

A válság a lakáspiacokat rengette meg először, majd elsősorban a pénzügyi piacokon keresztül a kereskedelmi ingatlanpiacokat is ledöntötte a lábáról. Már a credit crunch 1.0 is nyilvánvalóan rajta hagyta kézjegyét a magyar kereskedelmi ingatlanpiacon, és világossá tette, hogy az aranykor véget ért. A hitelpiaci válság egyes, már korábban megindult folyamatokat felgyorsított és elmélyített, ugyanakkor bizonyos területeken drasztikus visszaesést hozott.

A korábban elérhető tőkeforrások teljesen elapadtak, és a finanszírozás megdrágult, önrészek számottevően megemelkedtek. A befektetési ingatlanpiac teljesen befagyott, 2008-ban ezidáig egyetlen jelentős befektetési tranzakció nem történt, szemben a tavalyi rekord évvel, amely közel egymilliárd euró ingatlanbefektetést eredményezett.

A korábbi tőkebeszívási pumpák - nagy intézményi befektetők, alapok, stb. teljesen eltűntek a rendszerből, a forrásszűke miatt a befektetők éppen felszabadítanák eszközeiket. A korábban jelentős szereplőként nyilvántartott angolszász befektetők látványosan tűntek el a piacról.

A credit crunch és a szektort övező bizonytalanság nyomán a hozamok a nyugat-európai piacokon megemelkedtek, és a kereskedelmi ingatlanok értéke 10-15 százalékot zuhant. Bár a magyar piacon nem volt publikus tranzakció, érzékelhető, hogy a hozamok itt is megemelkedtek.

Az ingatlanpiac reakcióideje sokkal nehézkesebb, mint a tőkepiacoké, ezért a visszaesés lényegesen később látszik. Azokat a projekteket, amelyek elstratoltak, már nem lehet leállítani, azonban az új projekteket jelentősen visszafogták a fejlesztők. A piac érezhetően lelassult.

Magyarországon nem történik meg ugyanez

Általánosan elfogadott vélemény a magyar piacon, hogy itt nem történet meg ugyanaz, mint Amerikában, és drámáról nem beszélhetünk... Ez ismerősen cseng - Mintha egy évvel ezelőtt a nagy amerikai bankházak is valami hasonlót mondtak volna.

A magyar piac szereplőinek zöme mindeddig átmeneti állapotnak tekintette a krízist, és várta, hogy a konszolidáció után újra induljon az élet. Mára azonban világossá vált: a sub-prime válság sokkal tovább elhúzódik, mint azt korábban bárki megjósolta volna.A piac nem is olyan régen a spanyol ingatlanfejlesztő óriás, a Martnisa Fadesa csődjétől volt hangos, és elég csak a tőzsdén jegyzett ingatlancégek értékeltségi szintjére pillantanunk, hogy megjósoljuk, a drámák nem értek véget. Minden bizonnyal további csődökre és kényszerértékesítésekre kell felkészülnünk. A kényszerértékesítések valójában már zajlanak, információnk szerint több nagy ingatlanfejlesztő árulja projektjeit.

A piaci szereplőknek lassan rá kell döbbenniük, hogy a problémák tartósak maradnak, sőt ennél csak nagyobbak lesznek. A finanszírozás kritikusabb lesz, mint bármikor eddig, a fejlesztéseket pedig vissza kell fogni. Az elmúlt pár nap eseményei nyomán az ingatlanfinanszírozók még a korábbinál is erősebben húzták be a féket.

Kisebb drámákkal számolnunk kell

Az előttünk álló időszakban minden bizonnyal számottevő piaci tisztulás tanúi leszünk: csak a tőkeerős szereplők maradhatnak talpon, az új projektek közül pedig csak a legjobbaknak van létjogosultsága. Csak minőségi is kiváló lokációjú ingatlanfejlesztések számíthatnak túlélésre, a többiek könnyen elbukhatnak.

Az angolszász befektetők, akik korábban jelentős tőkét pumpáltak a piacba, valószínűleg jó ideig távol maradnak, őket a jelek szerint német intézményi befektetők válthatják föl. Ez egy magasabb minőségi szintre kényszerítheti a fejlesztéseket, a hozamemelkedés miatt azonban egyáltalán nem biztos, hogy a fejlesztőknek lesz kerete ilyen házakat fejleszteni.

Látni kell, hogy az alternatív, a magyar piacon korábban nem különösebben aktív befektetők közvetett hatások miatt érkeznek a magyar piacra: a globális piacokon megjelenő erős tőkeforrásoknak Magyarország nem az elsődleges piaca, de ezeknek a belépése más befektetőket felénk tol majd.

A válság tehát elhúzódik, és továbbra is kérdés, hogy meddig tart. A magyar kereskedelmi ingatlanpiac sorsa attól függ, hogy hosszú távon hogyan kezeli a hitelválságot. Kisebb fajta drámákkal valószínűleg számolnunk kell - lesznek bukott piaci szereplők és projektek, de teljes összeomlás remélhetőleg nem fenyeget.