Messze nincs még vége a járványnak, de már az ingatlanbefektetési kilábalás évének látják 2021-et. Miben látnak fantáziát?

A számokban látunk fantáziát. A tényszámok azt mutatják, hogy a magyar ingatlanbefektetési piac szárnyalását 2020-ban megtörte a Covid, a tranzakciós volumen jelentősen csökkent. Viszont ha a 2021-es tényszámokat nézzük, figyelembe véve a még a negyedik negyedévben várható tranzakciókat, akkor a 2020-as évhez képest 20 százalékos bővülést látunk. Ez azt jelenti, hogy a korábbi egymilliárd eurós volumenből egy 1,2‒1,3 milliárd eurós volumenre tudunk fejlődni és ezzel megkezdjük a visszazárkózást a 2019-es 1,7 milliárd eurós volumenhez.

Hogyan törik meg az ingatlanpiacon a szárnyalás, amikor jön a Covid? Mindannyiunkat megtört, mert ilyennel még nem találkoztunk, de az ember személyes életében a megtörés nem azonos a piaci töréssel. Mit csinál a befektető, amikor lát egy ilyen helyzetet?

Először is kivár, mivel egy ingatlanbefektetés 3‒5 évre szóló elköteleződést jelent, 3‒5 éves árazással. Ha ilyen körülmény felvetődik, akkor megáll, és nézi, hogy milyen hatással van az egyes ingatlan-eszközosztályokra, milyen hatással van az irodaeszközökre, milyen hatással van a hoteleszközökre, milyen hatással van a bevásárlóközpontokra, mi lesz a lakáspiacon, és nyilván ezeket a tényeket, ezeket a körülményeket értékeli és hoz döntéseket. A legtöbbször elhalasztja a befektetési döntéseit. Ez történt 2020-ban. Nem az történt, mint a korábbi pénzügyi válság idején, 2008-ban, amikor eltűnt a pénz a piacról és az ingatlan elvesztette az értékét, mivel a vevő és az ingatlanbefektető oldalán sem álltak rendelkezésre források. Most a források ott vannak, a pénz megvan, pénzbőség van, befektetési kényszer van a befektetőknél, de éppen a terméknek a megítélése vált kockázatossá, amibe befektetnék a pénzüket. Ezért kell várni a befektetési döntések meghozatalával.

Egy ingatlantermék megítélése miért válhat kockázatossá?

Mi nagyon nagy támogatói vagyunk az ingatlanbefektetéseknek, hiszen ingatlanfejlesztőként ilyen termékeket hozunk létre. Biztosak vagyunk az ingatlan értékállóságában, biztosak vagyunk a befektetésinflációval szembeni védelmében is, mivel a bérleti díjak igazíthatók az infláció mértékéhez és jellemzően amúgy is euróban állapítjuk meg a bérleti díjakat. Azt lehet mondani, hogy az állampapírt követően a legbiztosabb befektetési forma az ingatlanbefektetés. Mégis mi változhat? Nézzük meg, mondjuk, az irodahasználatot! Home office, távmunkavégzés, amelyre a cégeknek át kellett állni a lakhelyelhagyási, illetve a járványügyi korlátozások miatt sok esetben. Ez mind-mind megváltoztatja az iroda használatát. Egyre rugalmasabb irodaterületet kívánnak az irodahasználók a járvány következtében, és nem feltétlenül ugyanakkora irodaterületre van igényük, mint korábban. Ezért olyan szerződéses megoldásokat kérnek az ingatlantulajdonosoktól, ami biztosít nekik egyfajta rugalmasságot. Mivel a turizmus megállt, minden olyan ingatlanhasználat jelentősen változott, amely helyváltoztatáshoz kötődött, például a szállodahasználat.

Nem lehetett utazni.

Mivel nem lehetett utazni, nem volt szükség szállodai szobákra, miközben 2019 a magyar turizmusnak és a magyar szállodaszektornak is rekordéve volt. Ezek után 2020-ban szállodákat kellett bezárni, mert nem volt vendég. Ezeket a körülményeket a befektetőnek folyamatosan vizsgálnia kell, majd meghozni a kilábalási periódussal kapcsolatos döntéseit. Mondhatja, hogy úgy látja, az adott eszközosztály, mondjuk, a szálloda legalább két év, mire visszanyeri a 2019-es nyereségtermelő képességét, és addig csak a nagyon előnyös áron kínált szállodaterméket vásárolja meg. Az egyéb döntéseit pedig elnapolja.

Mivel lát most többet, mondjuk, egy szállodaiparban gondolkodó befektető a jövőből, amikor senki nem tudja megmondani, hogy jövő tavasszal, két év múlva, öt év múlva, tíz év múlva előáll-e ugyanez a helyzet, ami most két évre bezárt bennünket?

Azt látja, hogy a szállodaüzemeltetők hogyan alkalmazkodnak ehhez a helyzethez. Nyilván látja azt is, hogy a járványkezelés kormányzati intézkedései, a közegészségügyi intézkedések mit jelentenek. Látja, hogy van oltás, látja, hogy van rendszeres oltási ajánlás és kötelezettség és lehetőség, van green pass, amivel az egész Európai Unión belül gyakorlatilag szabadon lehet közlekedni, dacára annak, hogy a világjárvány még nem ért véget. S vannak innovációk, amelyek az engedélyezés alatt álló koronavírus elleni gyógyszerekről szólnak. Ez óriási előrelépés lesz, hiszen válasz az oltatlanok egészségügyi problémájára Ezek a folyamatok hatással lesznek a jövőre, csökkenteni fogják a befektető kockázatát.

Az irodapiaci tranzakciók száma hogyan tud ennyire megnőni?

A várható 2021-es tranzakciós volumenben 80 százalékot képvisel az iroda-eszközosztály, miközben az irodapiacot és az irodahasználatot jelentősen befolyásolta a járvány. Sok nagy bérlő elhalasztotta az irodabérlettel kapcsolatos döntését, mert nem tudta megmondani, hogy a következő öt évben hány ember fog dolgozni az irodában, mennyi kooperációs területre, mennyi önálló irodaegységre lesz szüksége, ezért inkább elnapolta ezeket a döntéseket. Akkor mégis hogyan lehet az 1,2 milliárdos tranzakciós volumennek a 80 százaléka iroda? Ennek egyszerűen az az oka, hogy ez az eszközosztály volt elérhető az ingatlanbefektetők számára leginkább. Aki ingatlanba akart fektetni, leginkább az irodaeszközben talált megfelelő befektetési terméket, mert a bevásárlóközpontok és a retail eszközosztály az elmúlt években gyakorlatilag már gazdát cserélt, ott már nem volt befektetési termék. A szállodaszektorról beszéltünk, az nyilvánvaló, a turizmus válsága miatt nem tűnt ésszerű döntésnek, hogy most abba fektessenek. Kicsit úgy járt az ingatlanbefektető, mint aki gyümölcsért ment a boltba, de mivel csak alma volt, ezért almát vett. Ha visszarendeződik az ipari logisztikai eszközosztály, ha visszarendeződik a szálloda, ha visszarendeződik a retail- vagy bevásárlóközpont eszközosztály, akkor ezek az arányok változni fognak.

Mi szokott lenni a normális, békeidőbeli arány? Azt láttam, hogy az iroda, 40 százalékról fölment több mint nyolcvanra.

Igen, duplázódott, a szálloda pedig negyvenről lecsökkent öt százalékra. A szálloda vissza fog zárkózni 30 százalékos mértékre, az iroda nyilván ennek megfelelően csökkenni fog, és az ipari logisztikai eszközosztályban lesznek olyan befektetési termékek, amelyeket majd meg lehet vásárolni. Az elkövetkező évek befektetési slágerterméke az ipari logisztikai szektor lesz az iroda mellett.

Az ipari logisztikai szektor milyen termékekre fog épülni?

A gyártók számára szükséges alkatrészek raktározásától kezdődően az online kereskedelembe beérkező áruk szortírozása, finishelése és kiszállítása mind-mind olyan tevékenység, amelyben Magyarország alulfejlett. Ha összehasonlítjuk a fejlett nyugat-európai országok logisztikai négyzetméter-állományával a magyar logisztikai piacot, azt látjuk, hogy Budapest környékén van elsősorban logisztikai raktárkínálat, 2,6 millió négyzetméter.

Az autópályán ezeket látjuk.

Igen, de a gazdaság méretéhez, a kereskedelem forgalmához képest nagyon kevés. Vannak összehasonlító számok arról, hogy kereskedelmi eladóterek, üzletterek és logisztikai raktárterületek aránya hogy néz ki. Magyarországon több millió négyzetméter raktárkapacitás hiányzik még. Nem pusztán arról van szó, hogy az online kereskedelem, ami a járványnak köszönhetően előre tört, kikényszeríti új raktárak építését, hanem a gazdaság fejlődése amúgy is ennek az eszközosztálynak a bővülését követeli meg. Ahhoz, hogy bővülni tudjon a kereskedelmi áruforgalom, további raktárterületeket kell építeni. A kérdés az, hogy hol. Sajnos, Magyarország Budapest-vízfejű ebből a szempontból is, tehát elsősorban itt épülne az M0-s környékén, de már látható, hogy a vidéki ipari bázisok, Kecskemét, Győr, Debrecen – ott épül a BMW-gyár –, Miskolc környékén is megjelenik a helyi raktározási, logisztikai igény. Feltehetően a jövőben ezen nagy vidéki városok mentén is lesz ipari logisztikai fejlesztés.

Ezeket újonnan kell építeni? Azt gondolná az ember, hogy vannak elhagyott régi gyárépületek, át lehet azokat alakítani.

Ez egy nagyon nagy fejlesztői dilemma, mivel az építési költségek elszálltak. Drága az építőanyag, drága az építőmunkás díja.

Ha van egyáltalán munkás.

Kapacitásgondok is vannak, tehát kézenfekvő megoldás, ha megfelelő helyen van egy régi épület, ami átalakítható, annak korszerűsítése. Egyébként is van az európai vagy a világ ingatlanfejlesztési üzletágában egy green retrofit irányzat, ami pont erről szól, hogy ne építs újat, használd a régit, újítsd fel a régit, adjál neki új funkciót. Ha egy kereskedelmi láncnak, kereskedelmi hálózatnak ott van a disztribúciós központja, akkor elvárja, hogy ott legyen a raktárja. Ha a Mercedes Kecskeméten építi a gyárát, elvárja, hogy a raktár ott legyen a gyárépület mellett. Inkább a helyek határozzák meg ezeket a fejlesztéseket.

A raktárkapacitások iránti igényt mennyire növelte meg az félelem, hogy a határzárások idején a nagyon szűk raktárkapacitások miatt villámgyorsan le tud állni a termelés?

Ez a következtetés a járvány egyik hatása a termelői és szolgáltató szektor számára, tehát a kereskedők számára is. A korábbi just in time elv, tehát csak időben legyen ott, nem kell raktár, nem kell raktárkapacitás, amikor a gyártásra kell neked az az alkatrész, ott lesz, ez megbukott. Ezek a nagy ellátási láncok, amelyek a globalizált világgazdaságban biztosították a legolcsóbb alapanyagot a gyár számára, a közlekedési meg egyéb járványügyi nehézségek miatt megakadtak. A logisztikai kapacitás alulméretezett volt ezekhez az eseti beavatkozásokhoz, másrészt pedig az ellátási láncok bizonyos esetekben összeomlottak vagy megrepedtek. Tehát a gyártók és a szolgáltatók a jövőben át kell hogy hangolják a modelljeiket a just in time módszerről egy minimális tartalékképzésre, amivel tudják biztosítani a szolgáltatás és a termelés folyamatosságát. Ehhez mind-mind raktárterületet kell növelniük.

Mekkora laufot fognak kitalálni maguknak a szolgáltatók?

A bérlőink, a kereskedők – mint ingatlanhasználók – már hihetetlen technológiai és felmérési módszerekkel dolgoznak. Adatvezérelt gazdaságban vagyunk, és ezeknek az adatoknak a feldolgozását ők nagyon komolyan veszik. Pontosan tudják, hogy kik az ő vásárlóik, mennyit szoktak költeni, mikor fognak venni, mit, mikor keresnek a vásárlóik és ehhez megfelelően szerintem be tudják lőni, hogy mindig legyen elegendő termék rá.

Viszonylag új jelenség nálunk a növekvő infláció. Ez hogyan hat az ingatlanbefektetésekre? Említette, hogy euróban kötik a szerződések jelentős részét, infláció ellen indexálják.

Azt lehet mondani, hogy a befektetési ingatlantermékeknél igen, ez befektetői elvárás is. Ők nem akarnak árfolyamkockázatot futni, jellemzően eurót fektetnek be. Az inflációs nyomás egyrészt kedvez az ingatlanbefektetési piacnak, tehát ennek, mint ingatlanfejlesztők, örülünk, mert egyre több mindenki úgy érzi, hogy az államkötvény, állampapír hozama nem elég jó, noha nem kockázatos. Ennél azért nagyobb hozamot kellene elérni, ezt pedig az ingatlanbefektetésekkel, ami egy kicsit kockázatosabb csak, mint az állampapír, meg tudják oldani, ezért nagyon népszerű lett. Az inflációnak viszont van egy negatív hatása is az ingatlanfejlesztésekre, ez pedig az, hogy elszállnak a költségek, az építőanyagárak, a munkabérek, és emiatt az ingatlanbefektetési termék előállítása többe kerül, mint ahogy azt gondoltuk, mondjuk, két évvel korábban, amikor előkészítjük azt a projektet.

Hogyan alakulnak a bérleti díjak az irodapiacon? Milyen kategóriákat kell figyelembe venni?

Ez elsősorban a műszaki készültség meg a lokáció alapján kerül besorolásra. Van a prémium irodaház kategória, van az A kategóriás, van a B kategóriás, meg persze van a C és D. Jellemzően a prémium, az A kategória és a B kategória az, ami érdekes lehet. A járványhelyzetben az egész irodapiacra vonatkozó átlagos bérleti díj 14 euró körüli összegről 13,5 euróra korrigált, minimális csökkenés volt érezhető. Ugyanakkor az A kategóriában sikerült tartani a 16 euró körüli bérleti díjakat, míg a prémium kategóriában ez 22-24 euró környéki díj stabilizálódott. A járvány hatására nem volt jelentős változás az irodabérleti díjakban, figyelembe véve azokat, amit elmondtam. Ezt egyébként az üresedési ráta is mutatja, ami nekünk egy fontos mérőszám. Vagyis, hogy a piacon elérhető irodaterület hány százaléka foglalt és hány százaléka üres. Ez a mutató a 2019-es csúcsévben hat százalék alá csökkent, ami gyakorlatilag irodakínálati hiányt jelent. Ám a járvány alatt felszaladt tíz százalék körülire, majd visszakorrigált kilenc százalékra. Túlkínálatról akkor beszélünk, ha az üresedési ráta 12 százalék vagy annál magasabb, tehát még mindig nincsen túlkínálat irodaterületekben Budapesten.

Egészségtelen, amikor túlkínálat van?

Igen, mert ez azt jelenti, hogy a kereslet-kínálat egyensúlya megbomlik. Ez egyébként okozhat irodabérleti díjcsökkenést.

Ami nem érdeke a fejlesztőnek.

A fejlesztőnek nagyon komoly előkészítési és egyéb tervezési munkája van abban, hogy mindig az adott kereslethez igazítsa a kínálatot. Ha döntünk egy irodaház-fejlesztésről, abból átadott épület három év múlva lesz, tehát nekünk előre kell gondolkodni, hogy három év múlva ott ki fog bérelni és mennyiért. Ez nagyon komoly szakmai felkészültséget igényel, de megvannak azok a módszerek, amivel pontosan be lehet lőni.

Azt mondta, hogy nincs túlkínálat, egészséges a helyzet az irodapiacon. Hány van előkészítés alatt most és mi a területi megoszlás?

Magyarország irodapiaca elsősorban Budapestről szól, hiszen a GDP több mint kétharmadát itt állítják elő. Azzal, hogy Győr, Debrecen és egy-két további nagy vidéki város iparosítása megindult, ez az arány változni fog, de egyelőre a budapesti irodaállomány lényeges. 480 ezer négyzetméter van építés alatt és tavaly 230 ezer négyzetméter épült. Amennyiben az előrejelzések pontosak, 2022 márciusában a budapesti irodaállomány át fogja lépni a bűvös négymillió négyzetmétert. Münchenben több mint tízmillió négyzetméter irodaterület elérhető, csak München elővárosában van körülbelül négymillió négyzetméter elérhető irodaterület, tehát van még hova fejlődni. Bízunk benne, hogy ahogy a gazdaság bővül és fejlődik Magyarországon, tovább fog növekedni a bériroda-állomány az irodaszektorban, ebben bőven van még fejlődési potenciál. Nagyon fontos ingatlanfejlesztői szabály, hogy mivel mi az üzleti infrastruktúrát szállítjuk a gazdaságnak, ezért ki vagyunk szolgáltatva a gazdaság fejlődésének. Ha nagyon pörög a gazdaság, bővülés van, újak lépnek be a piacra, új vállalkozások születnek bővülő árbevétellel, akkor ingatlanra, irodára, raktárra, üzlethelyiségre és sok minden egyébre van szükség. Mi ennek vagyunk a kiszolgálói. Ha ez jelentős, akkor jelentősen tudunk bővülni. Ha nem olyan jelentős, akkor a kereslet-kínálat egyensúlyát figyelembe véve mérsékeltebb a fejlődés.

Akkor jó indikátor az önök szakterülete. Látják a jövőben azt a fejlődést, ami a négymillió után az ötmillióig elviszi az irodapiacot?

Az irodapiaci tranzakcióknak idén 19 százaléka új bérbeadás volt, olyanok béreltek irodát, akik korábban nem. Ez jó szám, ezekből mi tudunk következtetéseket levonni. Nézzük a kormány gazdaságpolitikáját, nézzük a gazdaságot érintő intézkedéseket, nézzük az MNB jelentéseit az ország gazdasági helyzetéről, és ezekből teszünk következtetéseket. Nem számítunk arra, hogy űrugrásszerű növekedés lesz és egy-két éven belül elérjük az ötmillió négyzetmétert. Persze, ha ekkora igény lenne, meg tudnánk csinálni. A magyar ingatlanfejlesztői, vállalati kör képes arra, hogy adott esetben egy évben 600-800 ezer négyzetméter irodaterületet is megvalósítson, de addig nem látjuk értelmét, mielőtt a gazdaság is odaérne.

Kik a legnagyobb ingatlanbefektetők Magyarországon? Már túlnyomó részben hazai vállalkozások, vagy még külföldiek?

Ilyen szempontból a Covid-helyzet érdekes fordulatot hozott. 2015 előtt folyton arra panaszkodtunk, hogy túl sok a külföldi befektető. Az ingatlanbefektetések 70-80 százaléka külföldi nyugdíjalapok, ingatlanbefektetési alapok és egyéb magánbefektetők révén jött létre, ami azért volt furcsa nekünk, mert egy fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országban a hazai ingatlanbefektetők viszik el mindig a többséget. Ingatlant ott veszek, azon a környéken, amit ismerek, mert kockázatos olyan gazdasági környezetbe, olyan országba belépni ingatlantulajdonosként, amelynek nem ismerem a politikai-gazdasági rendszerét, a múltját, a jelenét, a jövőjét, a fejlesztési ütemét. Egy részvénynél, ha látom azt, hogy valami probléma van, shortolom és azonnal kiszállok belőle. Az ingatlan eladása nem ilyen egyszerű, az ingatlant nem tudom átköltöztetni Budapestről Bécsbe vagy Bécsből Budapestbe, ott maradok és benne ülök. Ezért nagyon megfontoltnak kell lenni, és ezért dominálják elsősorban a hazai befektetők az ingatlanbefektetési piacot. Magyarországon 2015-ig mégis a külföldiek voltak többségben, ők rendelkeztek kellő szaktudással, ők rendelkeztek pénzügyi struktúrával. Aztán 2015-től, ahogyan a magyar gazdaság elkezdett erősödni, és ahogy az ingatlanalap és befektetési alap struktúrák is kezdtek elterjedni, módosult ez a szám. 2021-re eljutottunk oda, hogy az ingatlanbefektetések 80 százaléka hazai ingatlanbefektetőktől érkezik. Ezek elsősorban ingatlanalapok, ingatlanbefektetési alapok, de magántőkealapok és intézményi ingatlanalapok is vásárolnak ingatlanokat, mert jó üzletnek tartják.

A jól elérhető, olcsó forrásokkal a jövőben is hosszú távon is számolnak?

Mi számolnánk vele, de a realitás az, hogy ezek a lehetőségek be fognak szűkülni. Nyilvánvaló, a jegybank ahogy értékeli a magyar gazdaság egyes ciklusait, úgy szabályozza ezeknek az olcsó forrásoknak a kihelyezését, meg ezeknek az ütemét. Feltehetőleg ezt most egy kicsit visszafogja majd az elkövetkező időszakban. De mi azt látjuk, hogy a világon és Európában pénzbőség van. A befektetési intézményeken befektetési nyomás van, valahová ezt a pénzt be kell fektetni. Abban bízunk, hogy miután elértük a hazai dominanciát a befektetők között, ismét teret kapnak majd a külföldiek, akik keresik a befektetési lehetőségeket. Lehet, hogy az arány romlani fog, lehet, hogy visszamegy a magyar befektetői kör aránya a 80-ról 60-70 százalékra. Viszont megjelenik egy külföldi befektetői kör, amely pótolja az elvárásainkat.

A fejlesztők itthon maradnak, vagy mennek oda, ahol még jobb lehetőség van?

A magyar ingatlanfejlesztők rájöttek arra, hogy a befektetők után kell menni. Nagyon sok magyar ingatlanfejlesztő el is kezdte ezt, és Lengyelországban, Romániában, Csehországban, Ausztriában, Németországban indít fejlesztéseket pontosan azért, hogy a befektetőinek ott is tudjon terméket nyújtani. Nagyon kedvező, hogy külföldön is tudjuk bizonyítani, hogy a magyar ingatlanfejlesztői kar a nemzetközi versenyhelyzetben képes világszínvonalon befektetési ingatlant előállítani. Nagyon pozitív visszacsatolás, amikor díjakat nyerünk külföldi fejlesztéseken, mert azt mutatja, hogy mi eddig Magyarországon is ezt a színvonalat vittük, és nem kellett tovább tanulnunk ahhoz, hogy megfeleljünk, mondjuk, egy német piaci elvárásnak, meg tudjuk oldani ezeket a helyzeteket.

A lakáspiacon mi mutatja meg az árrobbanást?

Sok mutatószám létezik, ez nagyon összetett dolog. A lakáspiac amúgy sem homogén. Nem beszélhetünk egységes lakáspiacról, hanem budapesti lakáspiacról, vidéki lakáspiacról, zuglói lakáspiacról, balatoniról, rózsadombiról. Minden területen más és más, minden alpiacon más és más mutatók vannak. A lakásingatlan-állományunk felértékelődése elvitathatatlanul megtörtént. A rendszerváltás után, a kilencvenes években, amikor a tanácsi bérlakásokat meg tudták venni a bérlők ma már szinte nevetséges összegekért, mindenki mondta, hogy egyszer ez majd sokat fog érni és majd fölzárkózunk a bécsi, németországi ingatlanárakhoz. Aztán valóban elindult az ingatlanok értéknövekedése, de nem olyan mértékben. Aztán a 2008-ig futó lakásboomban, elsősorban a külföldi vásárlók és a svájci frankhitelezés miatt, túl is árazódtak az árak. Utána volt egy beszakadás, de 2012-től, 2013-tól elkezdődött felértékelődni az ingatlanállomány. Azóta pedig évi 5-10-15 százalékkal növekszik mindenki ingatlanának az értéke. Teljesen mindegy, hogy telekről vagy nyaralóról beszélek, teljesen mindegy, hogy használt lakásról vagy új lakásról beszélek, ez statisztikailag igazolható és bizonyítható. Az ingatlanérték növekedése mutatja azt, hogy a lakáspiac érettebbé vált, mint ami volt, és nincsenek benne buborékok, mert a használt lakásár és az új lakásár közötti különbség nem szakad el. Az új lakás ára átlagosan 30 százalékkal több, mint egy használt lakásé, miközben az új lakás műszaki tartalma, mondjuk, 50-60-70 százalékkal jobb, mint egy használt lakásnak. Negatív jelenség lehet, hogy nem növekszik a tranzakciószám, 150 ezres lakáspiaci tranzakcióról beszélhetünk, de ennek nagy része, 80 százaléka használt lakás és csak 20 százaléka az új lakás. Évi 20-25 ezer új lakásba költöznek, a tranzakciók nagy része mindig a használtlakás-piacon zajlik, lehetne jobb is az arány. Mondjuk 60‒40 százalék, mert így tud megújulni a lakásállományunk. Ha évente 40 ezer új lakás épülne, szemben a mostani 20-25 ezerrel, száz év alatt megújulna Magyarország négymilliós lakásállománya. De ha évi harmincezer stabilan megvan, meg tudunk újulni, különös tekintettel arra, hogy a kormányzat – felismerve ennek a kérdésnek a fontosságát – otthonfelújítási programokat hirdet. A műszakilag elavult régi lakásokat, házakat jelentős kormányzati segítséggel, jelentős hitelintézeti finanszírozással az emberek elkezdték felújítani és megújítani, tehát feltehetőleg ők új lakásigényt nem fognak bejelenteni, hanem a meglévő lakásból egy korszerűsítés kapcsán érik el, hogy az életszínvonaluk növekedjék.

Miért nem nő az új lakások piacán a tranzakciószám? Nem lehet, hogy egyszerűen elfogyott az emberek lakásra fordítható pénze?

Ez lakáspiaconként változó. Budapesten valóban érezhető az, hogy elérte azt a szintet az újlakás-ár, ami a keresleti oldalon már nem feltétlenül finanszírozható. Nincs akkora fizetése, nem tud akkora hitelt felvenni, nem tud akkora ingatlaneladást realizálni, a használt lakását nem tudja annyiért eladni. Ugyanakkor vannak olyan régiók, mint például a Balaton, ahol gyakorlatilag egy hét alatt elvisznek mindent, ha valaki meghirdeti.

Egymilliós négyzetméteráron, mint a Rózsadombon.

Igen, ilyen áron, ezért mondom, nem homogén a piac. Két lényeges körülmény van, amiért mi, ingatlanfejlesztők dolgozunk és lobbizunk. Az egyik a kínálati oldal, ehhez kell az áfa. Ennek a kérdését hosszú távon rendezni kellene. Továbbra is azt mondjuk, hogy hosszú távon az ötszázalékos áfa garantálja azt, hogy legyen elérhető új lakás azoknak, akik azt akarnak venni és meg is tudják fizetni. Az áfa kérdése egyelőre 2022. december 31-ig rendezett, addig 5 százalék az újlakásáfa, illetve, aki 2022. december 31. előtt jogerős építési engedéllyel rendelkezik, az még négy évig, tehát 2026. december 31-ig öt százalékon értékesíthet. Aki ebbe nem tartozik, az 27 százalékon kell, hogy adja az új lakást. A másik a keresleti oldal, vagyis a vevőket hogyan lehet abba a helyzetbe hozni, hogy tudjanak vásárolni. Ez a kormány nagyon sok ezermilliárdot áldozott arra, hogy a keresletet finanszírozza, például otthonteremtési támogatásokkal. A keresleti oldalt is motiválta, ösztönözte, és ezért kialakult mára egy enyhe piaci egyensúly ebben a kérdésben. De szeretném megjegyezni, hogy ezek a keresletösztönző kormányzati intézkedések 2022. december 31-ig vannak hatályban. Azt nem tudjuk, hogy 2023. január 1-jétől ezek a támogatások elérhetők lesznek-e a lakásvásárlók számára, ez pedig a keresleti oldalt érinti. Mi, ingatlanfejlesztők, azt szeretnénk, ha mind a kereslet, mind a kínálat oldalát hosszú távra stabilan tervezhetővé tenné a kormányzat. Akár úgy, hogy lenne a lakásügynek egy kiemelt kormányzati felelőse, akinek az a feladata, hogy az emberek lakhatási esélyeit, lehetőségét és egyáltalán a lakáspiaci intézkedéseket koordinálja és egyeztesse a szakmai és ágazati szereplőkkel, egyeztesse a szociálpolitika érdekeivel, a gazdaság érdekeivel.

A rövid távú lakáskiadás, a lakóingatlan bérbeadása jó üzlet még? Mert az Airbnb, a rövid távú teljesen bizonytalanná vált és egyik oldalon sem profik, hanem amatőrök vannak. Az egyik a tulajdonos, a másik meg a bérbevevő.

A turizmus járványütötte sebe nehezen gyógyul. A rövid távú bérbeadást az mozgatta, hogy turistáknak rövid távon, napi árfolyamon lehetett bérbe adni lakásokat, ez szép hozamot hozott a lakástulajdonosnak. Ez egyébként föl is vitte az ilyen típusú lakásoknak az árát, hiszen amivel sokat tudok keresni, azt drágán tudom eladni. Azok, akik befektetési céllal vásároltak lakást, hogy turistáknak bérbe adják rövid távon, most középtávra adták bérbe egyetemistáknak vagy közép-hosszú távra olyan családoknak, akik gyűjtenek saját tulajdonú lakásra, így mindenki megtalálta az átmeneti megoldást. Aki meg nem akart ezzel foglalkozni, egyszerűen eladta ezt a lakását, valószínűleg jó haszonnal, hiszen az időközi áremelkedés következtében hasznot realizált.

De egyetemistának bérbe adni, nem tűnik akkora üzletnek, mint egy külföldi turistának napi árfolyamon.

Abszolút. Ez egész más típusú, mondjuk, a költsége is kisebb, meg a kockázat is kisebb. Aki napi áron, napi szállóvendégeknek adja bérbe a lakását, nagyon komoly feladatai vannak a takarítással, a rezsielszámolással, s még jutalékot is fizetni kell annak, aki hozza a bérlőjét. Ez egy más üzletág, ami megtorpant, de vissza fog épülni, mert van ilyen turisztikai igény. Vannak olyan turisták, akik ilyen lakásokban szeretnek megszállni és nem mennek szállodába.