Eredetileg az árverési és kilakoltatási moratórium hatálya alól 2011. július 1-jétől kikerültek volna a nagy értékű ingatlanok, vagyis azok, amelyeknek az esetében a hitelösszeg a hitelfolyósításkor meghaladta a 20 millió forintot, a lakóingatlan lakáshitel-szerződésben meghatározott forgalmi értéke pedig a 30 millió forintot. A gazdasági bizottság zárószavazás előtti módosító indítványa azonban lehetővé tette, hogy 2011. október 1-ig e lakóingatlanoknak is legfeljebb a két százalékát lehessen értékesíteni.

Mivel a 30 milliós küszöböt meghaladó ingatlanok aránya a 100 ezerre tehető, problémás hitellel terhelt ingatlanállományon belül megközelítőleg nyolc ezer darab, így mintegy 160 nagy értékű lakás lehet az, ami országos szinten kalapács alá kerülhet idén októberig, amikor úgynevezett kényszerértékesítési kvóta lép életbe: a bankok 2011-ben összes fedezeti ingatlanuk kettő, 2012-ben három, 2013-ban négy, 2014-ben pedig öt százalékát adhatják át kényszerértékesítésre. A megyékben és a fővárosban azonos kvóta érvényesül majd.

A kilakoltatás szabályai

A hiteintézetek a felgyülemlett tartozásokat elsősorban békés úton, peren kívül kívánják rendezni. Késedelem esetén az adósukat levélben szólítják fel a kötelezettségük teljesítésére. Ugyanakkor bevett szokás az adósok fizetési hajlandóságának előmozdítása. Nem árt azonban tudni, hogy az adósok telefonos hívogatása zaklatásnak számít, amiről a rendőrséget értesíteni lehet. A bizonyíték természetesen elengedhetetlen; az ilyen esetekről célszerű hangfelvételt készíteni úgy, hogy arról a hívó felet is tájékoztatjuk.

A tartozások nyomon követése és az ügyfelekkel történő kommunikáció azonban időigényes folyamat, nem minden hitelező számára gazdaságos az ehhez szükséges adminisztráció fenntartása. Ekkor fordulnak behajtó, követeléskezelő szervezethez, amely ezt a tevékenységet helyettük a megbízás alapján elvégzi. A behajtói tevékenység azonban jelenleg nincs engedélyhez kötve, a tevékenykedő cégek kötelezettségei és jogai nem egységesek, nincs előírt szükséges képzettség és szakmai háttér.

Bár az esetek egy részében ez eredményre vezet, azonban a behajtó cégek hatékonysága megkérdőjelezhető, mivel törvényi felhatalmazás híján csak kevés lehetőségük van céljaik elérésére. Eszközeik csupán a levelezés, telefonon és sms-ben történő megkeresés, egyezkedés és sorozatos felszólítás lehetnek.

Ugyanakkor előfordulhat, hogy egy behajtó cég úgy próbál eredményt felmutatni, hogy átlépve a jogszabályokat, fizikai megfélemlítést alkalmaz az adóson. A későbbiekben pedig megpróbálja az általa kikényszerített vagy végrehajtott kilakoltatást önkéntes teljesítésként beállítani. Ilyen esetben a behajtóval szemben akár rendőrségi közbeavatkozás, védelem is kérhető.

Kilakoltatást jogszerűen csak a bírósági végrehajtó hatóság hajthat végre!

Ha a behajtó vagy a hitelező fizetésre felszólító tevékenysége nem vezet eredményre, az eljárás jogi útra terelhető. A végzést a bíróság nem peres eljárásban hozza meg, ami lényegében azt jelenti, hogy a végzés kiállításához a bíróságnak nem kell meghallgatnia az érintetteket. A bíróság határozatainak teljesítéséhez a bírósági végrehajtók munkája jelenti az egyetlen törvényes, jogilag teljes körűen szabályozott utat.

"Ilyenkor a közjegyző fizetési meghagyást bocsát ki, amely, ha jogerőre emelkedik, a végrehajtás szempontjából már ítélettel egyenlő, és a végrehajtókhoz kerül az ügy. Ekkor kézbesítjük a végrehajtó okiratot, és ha az adós ekkor sem teljesít, a tartozást lefoglaljuk a bankszámlájáról, fizetéséből, legvégső esetben pedig a tartozás összegétől függően és a fokozatosság elvét figyelembe véve ingó, majd ingatlan vagyonát is lefoglaljuk" - mondta korábban Krejniker Miklós, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara elnöke.

A végzést tehát minden érintettnek meg kell kapnia a bíróságtól, és itt a kézbesítés szabályai az érvényesek, azaz, ha kétszer megpróbálták kézbesíteni, de az érintett személy/család nem vette át, akkor azt kézbesítettnek kell tekinteni. Emellett az önálló bírósági végrehajtónak a kilakoltatás időpontját ki kell tűznie, és erről értesítenie kell az érintetteket is. Az értesítés történhet úgy is, hogy azt a végrehajtó kitűzi az érintett által lakott lakás ajtajára.

A bírósági végrehajtó közhatalmi személynek minősül, akit kötelező beengedni lakásunkba. A végrehajtás során állami kényszert is alkalmazhat, így például az adós ellenállása esetén, rendőri intézkedést is kérhet. A végrehajtók tevékenységét a végrehajtási törvény szabályozza, ami egyben azt is jelenti, hogy a végrehajtás során a végrehajtó bármely intézkedése ellen a bírósághoz fordulhatnak, kifogással élhetnek a felek.

Mi lesz a gyerekekkel?

Érdemes még kitérni a kilakoltatás alatt álló családban tartózkodó gyermekek jogaira is. Amennyiben a kilakoltatással érintett családban kiskorú gyermekek is vannak, a végrehajtónak a kilakoltatást megelőzően értesítenie kell a gyámhatóságot. Ez esetben, a kilakoltatás időpontjában a gyámhatóság is a kilakoltatás helyszínén tartózkodik.

A kilakoltatott család igazolhatja, hogy kiskorú gyermeke lakhatását meg tudja oldani, például rokonoknál. Ez esetben a gyámhatóság nem emelheti ki a gyermeket a családból. A kilakoltatott család kérheti, hogy a Családok Átmeneti Otthonában nyerjen elhelyezést, amely lehetőséget biztosít arra, hogy együtt maradjanak, rendszerint kilenc hónapig.

Végezetül fontos kiemelni, hogy akár a behajtó, akár a bírósági végrehajtó kopogtat az ajtónkon, az eljárás költsége végső sorban az adóst terheli. Fontos tudni, hogy a behajtók díjazása nincs szabályozva, vagyis az ár kizárólag a megbízójukkal történt jutalékos megállapodás függvénye, a végrehajtók esetében azonban rendelet határozza meg a járandóságot.