Továbbra is sok az eladó panellakás a fővárosban, a vevők igencsak válogatnak, az árak pedig nem nagyon mozdulnak felfelé. Vonzóbbak azok a lakások, amelyek "panelprogramos", azaz felújított épületben találhatók. Lakótelepi lakást már 120 ezer forintos négyzetméterártól lehet venni, azonban számos vevőt elriasztanak a magas havi rezsiköltségek - mondta az InfoRádiónak a Duna House vezető elemzője.

Murányi Ákos kifejtette: a felmérések szerint sokan elmenekülnének panellakásukból. Helyzetük nem reménytelen, mivel a kereslet sem szűnt meg. Bizonyos lakásra vágyók csak kisebb összeget tudnak megmozgatni, így számukra a lakótelep lehet az egyetlen megoldás.

Más szakértők borúlátóbbak, egyes források szerint 7-8 százalékos árcsökkenés is elképzelhető bizonyos környékek panellakásainál.

Panel-presztízs

A vételár, és ezzel kapcsolatban a majdani eladhatóság, természetesen a lakótelep elhelyezkedésének a függvénye - hangsúlyozta Murányi Ákos. Budapesten a jól ismert divatlakótelepeken a legmagasabbak az árak: ilyan a Pók utca, valamint a budai oldalon maradva Gazdagrét, a pesti oldalon pedig a Kárpát utca és környéke. A jó helyeken 240-270 ezer forint körül alakulnak a négyzetméterárak. Akadnak azonban alig-alig keresett paneles környékek, mint például a Havanna lakótelep.

Vannak más szempontok is. Sokan idegenkednek a tízemeletes, hosszú szalagházaktól, az alsó emeletektől, valamint a nagyon erősen beépített lakótelepektől. Kedvesebb a leendő vásárlónak, ha egy négyemeletes épületben, lehetőleg minél kevesebb szomszéddal rendelkező lakást kínálnak számára. Természetesen ez az árakon is meglátszik, egy ilyen ingatlanért, mivel jellemzően kevés van belőlük, többet kérnek, mint egy átlagpanelért.

Rengeteget számít tehát a presztízs. Hiába javult jelentősen a helyzet az egykor nagyon rossz közbiztonságáról híres Havanna lakótelepen, az árak ott mégsem tudnak négyzetméterenként 120 ezer forint fölé kúszni. Nem kérnek különösebben sokat az egyébként jó közlekedési kapcsolattal rendelkező Kőbányáért sem: 160-190 ezer forintért itt is bőséges a kínálat, bár az árak utcák alapján erősen differenciáltak lehetnek. Hasonló az árszínvonala a külső pesti kerületeknek is: a XVIII., XIX., XX. kerületekben sem kell ennél többet fizetni - bár errefelé is léteznek divatos helyek, ahol egyes lakásokért négyzetméterenként 250 ezer forint felett kérnek.

A Duna House tapasztalatai szerint nagy az érdeklődés a panelprogramban részt vett házak iránt - hiszen ez egyrészt alacsonyabb rezsiszámlákat, jobb életminőséget jelent, másrészt jól mutatja, hogy a háznak vannak tartalékai, és össze tudnak fogni a lakók. Az ilyen típusú lakások esetében általában 5-10 százalék az a felár, amit el lehet kérni.

A panel reneszánsza

Egészen másként közelíti a kérdést az ingatlan.net elemzése. Itt az olvasható, hogy a lakótelepek éppenséggel most értek be: a fák megnőttek, a kényelmi szolgáltatások kialakultak és beváltak, ingyenes a parkolás. Az elemzés szerint tehát érdemes panelben maradni, vagy éppen oda költözni! Akit esetleg az ismert "panel-betegség", tehát a szűk és korszerűtlen konyha és fürdőszoba tántorítana el, egy kis felújítással, falak eltolásával könnyen segíthet a problémán.

A panellakások jelentős hányadát 1979 és 1990 között építették, tehát némelyikük jövőre lesz harmincéves, ezért a házak és a lakások felújítása elkerülhetetlen. Az optimista elemzés szerint ez inkább pozitívum, hiszen alkalmat teremt egy korszerű, a mai viszonyoknak megfelelő lakás kialakítására.

Vigaszágon...

A panellakások alapvetően nem rosszabbak, mint az újépítésű lakóparkok kínálta otthonok - olvasható az elemzésben. Sőt, ha a panelek környezetét nézzük, akkor a szocialista építmények most értek be csak igazán. A tömböket körülölelő fák megnőttek, a kényelmi szolgáltatások, mint kozmetika, közért kialakultak és beváltak. A parkolás ingyenes, a gyereket nyugodt szívvel leküldhetjük a parkba játszani.

Ha a lakás berendezése és kialakítása megfelel a modern kor kívánalmainak, akkor értelmetlen elköltözni, főleg most, hogy a panelek ellen szóló drága fűtési rendszerre már léteznek költségkímélő alternatívák. Sokan úgy gondolják, hogy a panellakás nem nyújt elég átalakítási lehetőséget, pedig ez nem így van. Ötletes tervezéssel egyedivé varázsolható a lakótelepi miliő.Gyengülve javulunk

A nemzet jövőjéért aggódó politikusok és közgazdászok mellett az ingatlanpiac gurui is félve számolgatnak, vajon a népesség rohamos fogyása milyen hatással lesz a lakáspiaci tendenciákra. Első látásra eléggé sötétnek látszik a kép: kevesebb embernek ugyanis kevesebb lakás kell.

A demográfiai vizsgálatok szerint Magyarország népessége jelentős mértékben öregszik, és emellett fogy is. Egyes becslések szerint 2050-re akár 8 millióra is csökkenhet hazánk lélekszáma. Piaci elemzők szerint ez az ingatlanok iránti keresletben is jelentős változásokat eredményezhet. A Central Home piaci elemzője szerint azonban a népességfogyás nem feltétlenül okoz majd keresletcsökkenést a piacon.

Ha az elmúlt két évtizedet átfogóan elemezzük, azt láthatjuk, hogy az ingatlanok iránti kereslet fokozatosan növekedett. A rendszerváltásig jellemző volt, hogy egy lakásban akár több család is együtt élt, így aztán a rendszerváltás utáni első fejlesztések csak ezt a sűrűséget enyhítették, vagyis valójában a lakások száma növekedett, de az egy emberre jutó lakásszám nem emelkedett jelentős mértékben.

A későbbi fejlesztések azonban a Nyugat-Európában is megtapasztalt változásokat hozták: egyre több vásárló engedhette meg magának, hogy több lakással is rendelkezzen, vagyis befektetési céllal vásároljon ingatlant - állapítja meg az elemzés. Tették mindezt úgy, hogy a lakásokat vagy saját használatba vették (például diáklakást biztosítottak az egyetemista gyermeknek), vagy bérbeadással befektetésként hasznosították. Ez azt is jelenti, hogy a piac állapotáról érkező ellentmondásos hírek ellenére a lakáspiac még mindig nem tekinthető telítettnek.

Jóléti társadalom magyar módra

A Central Home szakértője igen optimista. Nem feltétlenül bizonyos ugyanis szerinte, hogy Magyarországon a lélekszám csökkenésével párhuzamosan a lakások iránti kereslet is csökken. Ez azzal magyarázható, hogy a gazdasági fejlődés indukálta növekedő jólét ellensúlyozhatja az egyébként negatív keresleti hatást. Az elemzés azzal kalkulál, hogy előbb-utóbb csak elindul a fejlődés, és Magyarország az elkövetkezendő években 3-4 százalékos éves gazdasági növekedést produkálhat.

Ez pedig - a Nyugat-Európában már korábban lezajlott, hasonló fejlődést és átalakulást is alapul véve - inkább a kereslet és kínálat szerkezetének átalakulásához vezet a tapasztalatok szerint. Vagyis a háztartásszerkezet változása kompenzálni képes a népességfogyásból fakadó esetleges keresletcsökkenést.

Szingli hordák lakásra vadásznak

A társadalmi átalakulás miatt - egyre több az egyedülálló, illetve a kis család - napjainkban egyre több az egyszemélyes-, illetve a kis létszámú háztartás is. Ismét a nyugat-európai tapasztalatokra hivatkozva elmondható, hogy az egyre kisebb méretű háztartások számának növekedése nem jelenti azt, hogy ezek a háztartások szegényebbek is. Vagyis egyre inkább megfigyelhető, hogy bár az adott piacon a lakásszám változatlan marad, de a családméret csökken.

A jólét emelkedésével a családtagok térigénye megnő, az üzletember üzleti célra lakást vásárol magának, és a család egyetemista fia is külön otthonba költözik. Ezzel párhuzamosan természetesen ezek az egyszemélyes-, vagy kisméretű háztartások is idővel egyre tehetősebbek lesznek, és megnő az igényük az egyre nagyobb lakásméret iránt. Ez pedig az egy főre jutó lakónégyzetméter-arányt növeli, vagyis egyre több ingatlanra lesz szükség. A keresletnövekedés tehát várható mind a garzonok, mind a nagyobb méretű lakások piacán is. Ez azonban nem az egyedülállók számától függ, hanem a gazdaság fejlődésének mértékétől.

Végre igazán beköltözünk az Unióba

A magyarországi ingatlanpiacról elmondható tehát, hogy közeledünk az Európai Unióban megfigyelhető ingatlanbefektetési, -vásárlási szokásokhoz, ami jelentős kihatással lehet a magyar lakáspiacra is.

Hosszú távon emellett további egységesedés is várható az uniós tagállamok között. Míg a nyugat-európai országoknak az elkövetkezendő években várható gazdasági fejlődése megtorpanni látszik, addig az újonnan belépett tagállamok folyamatos támogatásával a jelenleg még fejletlenebb országok is felzárkózhatnak. Vagyis Magyarországnak remek esélye van a fejlődésre, és ez az ingatlanpiacra is kedvező hatással bírhat majd az elkövetkezendő néhány évben - olvasható a Central Home elemzésében, amelyet a www.tozsdeforum.hu is idéz.