A Cordia 32 új lakásprojekt sorsát vizsgálta a III. a VIII. a XIII. és a XVIII. kerületben, kutatásuk így reprezentatív mintát szolgáltat a piac egésze szempontjából.

A vizsgált projektekben összesen 4183 lakás épül, melyből több mint 1200-at egyelőre nem sikerült értékesíteni - ez 69,4 százalékos áltagos értékesítettséget jelent. Ez utóbbi adat még jól is hangzana, azonban az utóbbi hónapban a megelőző gyenge teljesítményeket követve csupán 25 darab lakás kelt el, ami jól tükrözi, hogy a piac erősen visszaesett.

Egy átlagos 2,5 éves projektciklussal számolva, átlagosan fél év alatt a lakások 18 százalékának, havi 150 lakásnak az értékesítésre lenne szükség ahhoz, hogy a projekt végére az összes ingatlan vevőre találjon, a jelenlegi adatok ennél azonban messze elmaradnak.

Tavaly ősszel még átlagosan 100 lakás talált gazdára havonta az említett projektekben, ami már önmagában 50 százalékos visszaesést jelentett a 2008 tavasszal megfigyelhető 200-as értékesítési számhoz képest.

Decemberben következett be a mélypont, a visszaesés mértéke az előző év azonos időszakához képest elérte a 90 százalékot. Az idén tavaszra egy kissé konszolidálódott a helyzet, így az elmaradás "csupán" 70 százalékot tesz ki.

Az év további részét illetően azonban a Cordia szakértői remélik, hogy 50-60 százalékkal adnak csak el kevesebb lakást a piacon a különböző fejlesztők, mint tavaly. Az idei évben az összértékesítés a fővárosban 2000-2500 lehet, szemben a tavalyi 7000-es eredménnyel, mondta el Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója.
Kerületenkénti bontásban is érdemes megvizsgálni a számokat. A legmagasabb áltagos értékesítettséggel a XVIII. kerület rendelkezik, ahol a lakások közel 80 százaléka talált már gazdára, de jól áll a VIII. kerület is 72 százalékos értékével. Valamivel az átlag alatti értékesíti adatokkal rendelkezik a III., a XIII. és a XI. kerület, amelyekben 60, 66, és 64 százalékban találtak tulajdonosra az újlakások a vizsgált projektekben.

A reprezentatív mintán kapott eredményeket a piac egészére vetítve azt mondhatjuk, hogy a több mint öt hónapja készített felmérés óta, mikor is 8500 eladatlan lakás volt Budapesten, körülbelül 700 talált gazdára, vagyis jelenleg mintegy 7800 lakás vár gazdára.

Az egyik legfontosabb kérdés ma az újlakás-piacon, hogy a július 1-jétől megnövekedett áfa miként érinti majd a már előszerződéssel lefoglalt lakásvásárlókat. A fejlesztők ugyanis biztosan nem tudják átvállalni ennek többletköltségét.

Pedig a vételár megemelkedése jelentős, egy 20 millió forintos ingatlan esetében 1 millió forint. Földi Tibor szerint lehetséges kedvező megoldás lehetne, ha azokra, akik már megkötötték a végszerződéseket, illetve a földhivatalhoz már benyújtották a kérelmet, még a régi áfa szabályok vonatkoznának. Ellenkező esetben ezrek kerülnének nehéz helyzetbe, hiszen lakásvásárlási döntésük meghozatalakor még nem tudhatták, hogy a 20 százalékos áfakulcs időközben 25 százalékosra módosul.

A szocpol, illetve a kedvezményes lakáshitel eltörlése elsősorban az alacsonyabb árfekvésű lakásprojektek esetében jelenthet érvágást, a magasabb kategóriába tartozók esetében ugyanis a vásárlók alacsony százalékban vették igénybe ezeket.

Az előbbiek mellett a kereslet csökkenésének irányába hat a magas jegybanki alapkamat. A befektetési célú lakásvásárlók sok esetben inkább bankban tartják a pénzüket. Jelenleg a lakosság nem mer vagy nem tud a lakásvásárlás mellett dönteni, jelentős a bizonytalanság annak tekintetében, hogy mit hozhat a jövő, ezért tulajdonképpen az akciók sem igazán tudják megmozgatni a piacot.

De nem csak a kereslet, hanem a kínálat terén is visszaesés figyelhető meg az újlakás-piacon. A fejlesztők sem mernek és nem is tudnak a megfelelő finanszírozási háttér nélkül újabb beruházásokba belevágni. Jelenleg a bankok jóval magasabb, 40 százalékos előértékesítettségi szintet követelnek meg.

A jövőben visszatérhet a 2000 előtti gyakorlat, a fejlesztők inkább kisebb 10-20 lakásos projekteket indítanak külső kerületekben, amelyek esetében a "vevők pénzéből" épülhet fel az épület.