Az erős évkezdés után 2024 második negyedévében valamelyest visszaesett a forgalom a hazai lakáspiacon, és ezzel párhuzamosan az ingatlanárak emelkedése is megtorpant – állapítja meg az OTP Ingatlanpont elemzése. Kiemelik, hogy ennek ellenére az Eurostat adatai alapján a magyarországi lakásárindex változatlanul csúcstartó az Európai Unióban, miután 2015-től 2024 közepéig majdnem megháromszorozódtak a lakásárak idehaza.
Az idei tendenciákkal kapcsolatban az OTP Ingatlanpont vezető elemzője úgy fogalmazott az InfoRádióban, hogy a saját értékesítéseik is azt igazolták, hogy kifejezetten erősen indult az év, áprilistól azonban „megpihent egy kicsit a lakáspiac”. Valkó Dávid arról számolt be, hogy a KSH adatait alapul éve az idei első negyedévben nominálisan csaknem 11 százalékkal nőtt az árszint az előző év azonos időszakához képest, míg a második negyedévben mintegy 10 százalékos volt az emelkedés éves alapon. Ami talán lényegesebb az egyes összevetések közül, hogy
az idei első és második negyedévet összehasonlítva megállapítható, hogy stagnáltak az árak, miközben a forgalom hat százalékkal csökkent ebben az időszakban.
Bár a kiugró árak miatt uniós csúcstartó Magyarország, az elemző szerint ez a csaknem egy évtizedes negatív tendencia „most már lecsengőben van”. A legkritikusabb időszak 2013 és 2022 közé esett, és bár tavaly a nagy átlagot nézve csökkentek a hazai lakásárak, a korábbi években akkora drágulások voltak, hogy még így is Európa éllovasa maradt Magyarország a lakásárindexet illetően. Valkó Dávid emlékeztetett, hogy a 2008-ban kirobbant gazdasági világválságot követő ötéves „kiszáradás” után, 2013-2014 környékén lendült fel igazán a hazai lakáspiac a kedvező gazdasági környezetnek köszönhetően. Akkoriban rendkívül élénk volt a kereslet számos állami támogatás révén, illetve befektetési céllal is nagyon megérte ingatlant vásárolni. Az újlakás-piac is „száguldott” ebben az időszakban, ugyanakkor a különféle emelkedő költségek beépültek az újlakás-árakba. Ez a folyamat pedig felfelé húzta a használt lakásárakat is, ami egyéb tényezők mellett szintén hozzájárult ahhoz, hogy kilenc év alatt megháromszorozódtak a lakásárak Magyarországon.
Az elemző hozzátette: hasonló árnövekedés néhány évvel ezelőtt a balti és egyes észak-európai országokban volt megfigyelhető. Az elmúlt egy-két évben pedig gyakorlatilag „kettévált” Európa, ugyanis több kelet- és délkelet-európai ország (például Lengyelország, Bulgária, Horvátország) került az élre a lakások drágulásában, míg számos, hagyományosan magas árszintű nyugati államban (például Luxemburgban, Finnországban, Franciaországban vagy Németországban) csökkentek az árak.
A következő év árrobbanást hozhat
Magyarországon szeptemberben nemcsak folytatódott, de még tovább is gyorsult a lakások drágulása. Az ingatlan.com vezető elemzője az InfoRádióban elmondta: országos szinten már 6,7 százalékos az éves drágulás üteme, ami augusztusban még csak 6,5 százalékos volt. A fővárosban 9,1 százalékkal nőttek az árak szeptemberben az előző év azonos időszakához képest, ami Balogh László szerint azért tekinthető vízválasztónak, mert 2024-ben januártól kezdve egészen az első őszi hónapig rendre a Debrecent is magában foglaló észak-alföldi régióban drágultak a leggyorsabb ütemben a lakások éves szinten. Szeptemberben azonban Budapest került az első helyre ebben az összevetésben.
„Az elmúlt hónapok keresletélénkülése leginkább a fővárosban csapódott le, azon belül is a belső kerületek váltak keresettebbé”
– jegyezte meg a szakértő.
A legkeresettebb budapesti kerületek a Belvárosban találhatók, ahol nyáron 30-40 százalékkal több érdeklődés érkezett az eladó lakásokra, mint egy évvel korábban. Az elemző kiemelte, hogy a VI. kerület „felemás képet mutat”, mert az újszerű és felújított lakások – amelyek tipikusan Airbnb-kompatibilis ingatlanok – esetében nem volt nagy érdeklődés a keresletben az 50 négyzetméternél kisebb lakások iránt, a kínálatuk pedig 50 százalékkal nőtt egy-két hónap alatt. Az 50 négyzetméternél nagyobb területű lakásoknál viszont „felrobbant” a kereslet. Mostanában utóbbiak a legnépszerűbbek Budapesten. Balogh László megjegyezte: a befektetők szerepe és érvényesülése jelentősen megnőtt az ingatlanpiacon, ami az árakban is megmutatkozik.
Az átlagos négyzetméterár az V. kerületben a legmagasabb (1,73 millió forint), de a VI. kerületben is 1,3 millió forintot kell fizetni egy négyzetméternyi lakásért.
A legolcsóbb kerület a XX., ahol 713 ezer forint az átlagos négyzetméterár, ami kevesebb, mint a fele az V. kerületinek.
Balogh László szerint főként a prémium államkötvényekből kiáramló tőke- és kamatjövedelmek miatt a 2025-ös év árrobbanást hozhat az ingatlanpiacon, amihez hozzájöhet még az önkéntes nyugdíjpénztárakból felszabaduló mintegy 300 milliárd forintos összeg is. A bérnövekedés miatt várhatóan a hitelkereslet is nő, főleg akkor, ha a lakáshitelkamatok csökkennek, mert így a saját célra vásárlók is megmozdulhatnak.
Az ingatlan.com vezető elemzője úgy véli, a keresletélénkülés leginkább Budapesten és a nagyvárosokban csapódhat le. Ugyanakkor felhívta a figyelmet arra is, hogy lehetnek olyan tényezők, amelyek fékezhetik a lakásdrágulást, így például az Airbnb komplett korlátozása Budapest egész területén vagy a lakbérekre kivethető ársapka, amire már többször tett célzást a kormány is.