Mit hozott 2024 az ingatlanpiacon?
Mi ingatlanfejlesztőként úgy látjuk a 2024-es évet, hogy a kicsit lassuló felépülés időszaka, nem volt annyira jó, mint amit 2023-ban ilyenkor gondoltunk 2024-ről. Ez igaz a lakáspiacra is. A pozitív tendenciák megkezdődtek a 2023-as recessziós évünk után, de vagy lassabb ütemben indultak el, vagy vannak olyan szegmensek, például az irodapiacon, ahol nem is igen indultak meg. IIyen értelemben a visszaépülés a 2019-es rekordévünkhöz még várat magára. Év vége felé, amikor már látjuk a 2024-es számokat, alátámasztják az érzésünket, elsősorban a negyedik negyedév adatai egyértelműen pozitívak, az ingatlanpiaci trend pozitív irányba elmozdult, ez különösen igaz a lakáspiacra is. Kétségtelen, hogy 2023-ban mindössze 3000 új lakást adtak át Budapesten. Ez nagyon-nagyon alacsony szám. 2024-ben ezt már a lakáspiac az első félévben teljesítette, és ez a bővülés folytatódott, a lendület kitartott a harmadik és negyedik negyedévre is, úgyhogy várhatóan a lakáspiacon meginduló élénkülés és bővülés gyorsuló ütemet mutat. Ezért is vagyunk 2025-re optimisták a lakáspiacon.
Mindig el szokták mondani, hogy mennyi lenne az ideális szám az újlakás-építések területén.
A lakáspiac nagyon komplex piac. Vannak egyszerűsítő számok, amiket könnyű megjegyezni. Négymillió lakás van körülbelül Magyarországon, ha száz év alatt meg akarjuk újítani ezt a lakásállományt, hiszen műszakilag, alaprajzukat tekintve, az emberek ingatlanhasználói szokásai szempontjából elavulnak ezek a lakások, akkor 40 ezer új lakást kellene átadni minden évben. Ezt nem érjük el, még egyébként a konjunktúra időszakában, a 2016-os, 2017-es évben sem tudtuk elérni. Körülbelül 30-35 ezer volt a legmagasabb újlakás-átadási szám, nagyon közel voltunk hozzá. Most azt mondjuk, ha 25-30 ezer új lakás épülne minden évben, az kiszámítható, stabil, jó lakáspiacot tudna jelenteni, de ezektől a számoktól elmaradunk. Ebből Budapesten kerül átadásra 8-9 ezer új lakás, ennek is a kétszerese kellene, ha azt nézem, hogy a kínálat és a kereslet egyensúlyához mekkora kínálati oldalt kell teljesítenie az iparágnak.
A lakásállományt nemcsak az új lakások építésével, hanem a felújításokkal is meg lehetne újítani. Ebből a rendelkezésre álló négymillió lakásból jelentős számút korszerűsíteni kellene. Hogy látják: a teljes lakásállománynak hány százaléka nevezhető korszerűnek Magyarországon?
Vannak ezzel kapcsolatban az energetikai tanúsítványok rendszere miatt nagyon pontos statisztikai adatok, minden egyes lakáspiaci tranzakciónak része az energetikai besorolás, ami teljesen objektív képet ad a lakásállomány energetikai vagy műszaki elavultságáról. Azt kell mondanom, hogy több mint 80 százaléka minden energetikai, műszaki szempontból elavult. Gyakran egyébként a használtlakás-piaci tranzakciókat ez is motiválja, hogy jó helyen, de még talán jó alaprajzi elrendezéssel, jó műszaki állapotban, szerkezettel rendelkező épületeket, lakásokat vesznek meg és újítanak fel az új tulajdonosok. Ez mindenképpen örvendetes folyamat, a lakáspiaci körforgásnak nagyon fontos része. Zárójelben, ingatlanfejlesztőként nyilván mi újlakás-építésekben vagyunk érdekeltek és érintettek. Mindig el szoktuk mondani, hogy az újlakás-építés és az újlakás-vásárlás hallatlanul fontos, mert multiplikatív hatásai vannak közgazdasági, meg lakáspiaci szempontból is. Például egy új lakás minimum egy vagy két használtlakás-tranzakciót feltételez a piacon, hiszen valahonnan költözik valaki, amit egyébként elad, beviszi a használt piacra, és ettől van egy multiplikációja is. Visszatérve a felújításra: egyre több lakáshasználó, lakástulajdonos, felhasználva a kedvezményes hiteleket, a kormányzati támogatási rendszereket és az elérhető egyéb támogatásokat, az elmúlt években korszerűsítette a lakását. Aki tehette, és hosszú távon is úgy gondolkodott, hogy marad még abban a lakásban, vagy úgy gondolkodott, hogy a legjobb befektetés a saját lakásába való beruházás, hiszen ha később értékesíti, annyival magasabb árat tud érte kérni.
Azt mondta, hogy valamennyire látszik már a fény az alagút végén. Visszatértek-e például a befektetők a lakásépítési piacra?
Magyarországon a lakásvásárlás már eleve befektetés. Mi, magyarok, valahogy úgy gondolkodunk, hogy az én házam, az én váram, és szeretek a tulajdonomban lenni, hiszen az egy vagyonérték. Ráadásul az elmúlt időszakban ez a vagyonérték szépen, folyamatosan növekedett, hiszen tíz év alatt majdnem megduplázódott a használt lakások értéke is egyes helyeken, de 60 százalékos emelkedést mindenképpen hozott. Van ilyen tradíció Magyarországon. Ezzel összefüggésben lehet azt mondani, hogy egy újlakás-vásárlás vagy használtlakás-vásárlás is lehet egyfajta befektetés, mert amikor később értékesítem, akkor realizálom azt a nyereséget, amit az ingatlanárak emelkedése jelent. Az a fajta befektetés is jelen volt már a magyar ingatlanpiacon, amikor valaki második-harmadik lakást vásárol azért, mert azt bérbeadás útján hasznosítani kívánja. Azt lehet mondani, hogy a magas inflációs környezetben kibocsátott állampapírok hozama ezt a lendületet kicsit lelassította, megfékezte. Ezzel összefüggésben azt lehet mondani, hogy most, miután az infláció csökken, az állampapír kamata is csökken, ismét visszaáramlik az érdeklődés az ingatlanpiacra. Ezt mind a használt, mind új lakások esetében realizáljuk, 40-45 százalékban befektetők vásárolnak új lakásokat, akik egyrészt további ingatlanár-emelkedésre, ingatlanérték-növekedésre számítanak, másrészt pedig az elérhető bérleti díjon keresztül fix éves hozamot tudnak realizálni, miközben biztonságos ingatlanbefektetésük van, ami talán az állampapír után a második legbiztonságosabb. Ez is hajthatja a lakáspiacot, ez a fajta érdeklődés. A kormányzati szándék egyébként az önkéntes nyugdíjpénztárban elért megtakarítások felszabadítása, ami ezt ugyancsak pörgetni tudja, a kedvező kamatozású hitelek megjelenése a piacon megint csak ezt támasztja alá. Ne felejtsük el, hogy a lakáspiacnak a legjobb hír a reálkereset-növekedés, ami ebben az évben Magyarországon realizálódott, az előző évekhez képest 12 százalékos. Az más kérdés, hogy ezt nem fogyasztásra, hanem elsősorban megtakarításokra fordították, vagy a prémium állampapírba, vagy pedig egyéb befektetési eszközökbe tették, de nem költötték el, egyébként nyilván helyesen, mert most már azt lehet mondani, hogy a magyar lakosság érett arra, hogy ilyen döntéseket meghozzon. Ezekkel a pénzekkel előbb-utóbb valami történni fog, mi bízunk abban, hogy ebből újabb lakástranzakciók lehetnek.
Ha már építtetünk, jó minőségű építőipari alapanyag rendelkezésre áll? Ebben a tekintetben a Covid idején elég mély volt a válság. Helyreálltak-e már az ellátási láncok, túl vagyunk-e már a krízisen?
Beruházói oldalról mi úgy értékeljük, hogy az ellátási láncok helyreálltak, működik az építőanyagpiac, nincsen fennakadás, nincsenek szállítási problémák, visszaállt az egészséges verseny, az árazással és a kapacitás biztosításával kapcsolatban nem tudunk olyanról, hogy egy beruházás azért késlekedne, mert bizonyos építőanyagok nem érkeznek meg. Az más kérdés, hogy az építőanyagokkal kapcsolatos elvárások egyre magasabbak. Ráadásul az üzemeltetés során minél költséghatékonyabb ingatlanhasználatot keresnek a lakásvásárlók, ezért olyan technikai megoldásokat kell alkalmazni a fejlesztőknek, amelyek optimális, nagyon szerény üzemeltetési költséget eredményeznek. Ettől is értékesebb lesz az ingatlan. Úgyhogy vannak kihívások, de az építőanyagipar ezeket tudja szállítani, és különösen örvendetes az, hogy a magyarországi építőanyagipar is elkezdett felzárkózni a nagy nemzetközi vállalatokhoz. Persze még van kicsi elmaradás, de nyilván egy országnak akkor lesz erős az ingatlanipara és az építésgazdasága, ha a magyar ingatlanfejlesztők elsősorban Magyarországon gyártott építőanyaggal dolgoznak.
Vagyis mind minőségben, mind az árakban sikerült fölzárkózni. Mondjuk, az árakhoz nem volt nehéz, mert, gondolom, továbbra is megmaradt az építőipari alapanyagok drágulása.
A külföldről behozott építőanyagnál az egyik probléma az árfolyamkérdés, ami befolyásolja a forintban kifizetendő vételárat. Az ingatlanokat forintban értékesítjük, tehát ha gyengül a forint, az automatikus építőanyag-áremelkedést jelent. Ezért is lenne fontos, hogy hazai építőanyagot tudjunk használni, de látni kell, hogy ez egy nagyon tőkeigényes, nagyon nagy szaktudást igénylő piac, ahol nem egyszerű megjelenni és terméket értékesíteni. A kormányzat is támogatja ezeket az elképzeléseket, vannak is ilyen programok, mind hitel-, mint egyéb oldalról, mivel a magyar építőanyag-gyártókat próbálják helyzetbe hozni.
Szerepel is ez kikötésként?
Igen, bizonyos programokban ez előírás is. Mi azonban ingatlanfejlesztőként elsősorban a költségeket kell, hogy nézzük, hiszen egyáltalán nem mindegy, hogy mennyiért tudunk megépíteni egy négyzetméter lakóépületet vagy irodaházat vagy vásárlóközpontot, és ott pedig szerepet játszik az, hogy ugyanabból a minőségű termékből milyen árazásút tudunk beépíteni az épületbe.
A magas árszint, ami kialakult a Covidot követően – éppen az ellátási láncok problémái miatt – fennmaradt? Mindenki azt mondta, hogy az infláció után árcsökkenésre azért ne számítsunk, de ez megcáfolódni látszik több tétel esetében. Most nem is feltétlenül az építőiparra gondolok.
Azon a szinten maradtunk, csak az a szint már reálértéken kevesebbet ér, mint mondjuk három évvel ezelőtt az inflációnak meg az egyéb folyamatoknak tulajdoníthatóan. Az kétségtelen, hogy a Covid megakasztotta az ellátási láncokat, ezért áruhiány lépett fel, ami áremelkedéshez vezetett. Ráadásul ezt követte az energiaárrobbanás, ami egyébként az építőanyagot borzasztóan érinti, hiszen nagyon energiaigényes üzletág, egy gipszkarton vagy egy tégla vagy egy gázbeton falazóelem előállítása elképesztő energiaköltséget feltételez. De beszélhetnék a cementről is, mint alapvető építőanyagról. Ennek következtében, amikor már visszarendeződött volna a piac, jött az inflációs folyamat, tehát olyan egymással nem összefüggő, de káros folyamatok tépázták meg ezt az árazási egyensúlyt, amiből nehéz visszajönni, és erre jön még rá az árfolyamhatás, ami a külföldi alapanyagok esetében érdekes. Ezért van az a hiányérzetünk, hogy nem csökkent az építőanyag ára, és mi úgy gondoljuk egyébként, hogy nem is fog, nagyjából ezen a szinten fog maradni. Annak is örülünk, ha tovább nem fog emelkedni.
Említettük a hazai építőipari alapanyaggyártókat. Hogyha a teljes beruházásokat nézzük, akkor a hazai gyártók körülbelül hány százalékot tudnak kihasítani maguknak?
Ez építőanyag-típusonként, termékenként eltérő. A nagy multinacionális vállalatoknak a rendkívüli módon racionalizált gyártással előállított, magas minőségű termékeivel nagyon nehéz felvenni a versenyt, úgyhogy én nem is mondanék most konkrét százalékot, mert komplexen nehéz ezt értékelni. Az épületszerkezet építése során nyilván nagyobb mértékben tudunk támaszkodni a magyar termékekre. Bizonyos, az építőiparban használt egyéb termékeknél, ami már az épület építésének a befejező szakaszába kerül elő, liftek, emelőgépek, felvonók, mozgólépcsők, ilyenekről beszélek, nagyon alacsony a magyar termékek aránya. A burkolóanyagoknál meg egyéb befejező munkák során használt termékeknél érzékelünk egy nagyon óvatos növekedést a magyar termékek javára, de itt is elmarad még az az elvárható mérték, amire azt mondhatnánk, hogy most már lehet hazai anyagból dolgozni.
Szakmunkásokkal hogy állunk? Milyen minőségben dolgoznak a szakmunkások?
Az építőipari számokat figyelve, sajnos, van egy beruházási volumencsökkenés 2023 óta, ezt azt jelenti, hogy az építőipari kapacitást, ami felfutott a Covid előtti időszakban, 2019-ben, a nagy számban indított állami és magánberuházások által elvárt építőipari szolgáltatást megoldotta. Ez elkezdett visszaépülni, nincsen annyi munka a szakemberállománynak. Nagy fejfájást okoz az építőipari cégeknek, hogy hogyan tartsák meg azt az állományt, azt a kapacitást, amivel ők amúgy rendelkeztek, amit évek nehéz munkájával felépítettek. Ez egy nagyon nagy kihívás, ezért sok áldozatot hoznak, nem egyszerűen elbocsátanak, hiszen utána újrapótolni azt a szakembert, azt a szakmunkást, aki náluk dolgozott, általában nagyobb költséget jelent. Itt az utánpótlás ily módon egy kicsit levegőhöz jutott, és azt lehet látni, hogy ennek következtében a szakmunkás-utánpótlásra került a fókusz, ugyanakkor még a fölösleges kapacitások lekötése is problémát okoz. Továbbra is gond ez, továbbra sem vonzó életpálya az építőiparban szakemberként dolgozni, még akkor sem egyébként, ha messze jobban fizet mondjuk, mint egy másik hasonló típusú pálya. Bízzunk benne, hogy ez a szemlélet megváltozik, és az építőiparban dolgozók visszanyerik azt a társadalmi megbecsülést, aminek révén egyre több fiatal akar az építőiparban elhelyezkedni, hiszen az építőipar is változik. Az építőiparban is most már sokkal nagyobb szerepet kap a technológia, a modern technológiák használata, már nem az az elsősorban fizikai munkára alapozó munka, hiszen olyan erőgépek, emelőgépek, olyan munkagépekkel dolgoznak a kivitelezés során az építőipari szakemberek, amik lényegesen csökkentik a fizikai igénybevétel feltételét, úgyhogy bízunk benne, hogy egyre vonzóbb lesz ez a fiatalok számára. Van még ebben potenciál, lehet ezt még tovább fejleszteni, egyre képzettebb, magasabb technológiai ismerettel rendelkező fiatalokat vár ez az ágazat.
Korábban kezdeményezték azt, hogy gyorsítsák fel a használatbavételi engedélyek kiadását, hogy a forrás hamarabb eljusson a beruházókhoz, és ne legyen csúszás az új ingatlanok átadásában. Értek el ebben eredményt?
Igen, értünk el eredményt. A kormányzattal nagyon jó az együttműködésünk abban, hogy az ingatlanipar számára szükséges szabályozási akadályokat, jogszabályokat tekintsük át, vizsgáljuk fölül, és vizsgáljuk meg azt, hogy hogyan lehet még jobb, még versenyképesebb és még költséghatékonyabb ez az iparág. Konkrétan arról van szó, hogyha a használatbavételi engedély mondjuk egy 200-300-400 lakásos társasháznál, amelynek egyébként a lakásai már értékesítve vannak, késlekedik, akkor 200-300-400 család várja azt a pillanatot, amikor a vételár maradékát megfizeti, és utána tud csak beköltözni. Ez azt jelenti, hogy addig ez a pénz áll valahol és nem hasznosul. A termékértékesítési folyamat évekre el tud húzódni éppen emiatt. Amúgy is hosszú egy új lakás megépítése, két-három év. Ha még ehhez hozzátesszük, hogy a különféle engedélyek beszerzése még ennyivel tovább tart, akkor ez túl hosszú időszak. Éppen ezért a használatbavételi engedéllyel kapcsolatos módosítási javaslatainkat az Építési és Közlekedési Minisztérium befogadta, az új szabályozás ilyen szempontból nagyobb rugalmasságot enged. Természetesen azzal, hogy az alapvető életvédelmi és a vagyonvédelmi szabályok betartása alól nincs kivétel.
A jelentésük megállapítja, hogy a kormány keresleti oldalt élénkítő intézkedései berúgták a lakáspiacot, elindultak kedvező folyamatok, és vélhetően ezek fognak folytatódni 2025-ben. Jövőre hány új lakás épülhet?
Az ingatlanfejlesztői oldalról azt lehet mondani, hogy 2023-ban háromezer új lakáspiaci tranzakció volt, 2024-ben már az első félévben ugyanennyi, tehát várhatóan 6-8 ezer körül leszünk az esztendő végére. Ennek a pozitív trendnek a következtében az ingatlanfejlesztők számos új fejlesztést indítottak el, 2024 elején további 3500 új lakásépítést kezdtek meg, és várhatóan az év végén elmondhatjuk, hogy ennek a dupláját indítottuk, tehát jövő évtől a piacon az újlakás-kínálati szám többszöröződni fog. Itt olyan projektekről beszélünk, amiknek a megkezdését szokta a fejlesztő bejelenteni. Ha megjelenik egy hirdetés, hogy itt is itt lakás épül, és lehet lakást vásárolni, az egy 2-3 éves folyamat. A meghirdetés és az átadás több év is eltelhet, de az ingatlanfejlesztők készen állnak, akár 30-40 ezer új lakást is képesek csak Budapesten a piacra vinni, hiszen rendelkeznek területekkel, telekkel, rendelkeznek építési engedéllyel már ezekre a fejlesztésekre, úgyhogy kínálati oldalról nem lehet probléma. Keresleti oldalról a kormányzat két területre fókuszál, egyik oldalon az első lakáshoz jutóknak a lakhatási helyzetének a megkönnyítése, másik oldalon pedig egyébként a lakásvásárlással kapcsolatos élénkítés. Ez utóbbival kapcsolatos a kamatkedvezmény, amit a kereskedelmi bankoknál próbál érvényesíteni a kormány vagy az önkéntes nyugdíjpénztári betétek felhasználásának a lehetősége, a munkáltatói támogatás megjelenítése nagyobb adókedvezménnyel ezen a piacon kvázi, mint egy önerő pótlása annak a lakásvásárlónak, aki stabil munkahellyel rendelkezik, és a munkáltatója szeretné ott tartani, ezért a lakhatási megoldásában közreműködik. Számos ilyen keresletélénkítési szakmai anyagot látunk, ezeket mi üdvözöljük, mi azt gondoljuk, hogy a világ minden országában, főleg az első lakásnál, vagy aztán később a lakásvásárlásnál a szabályozások, a kormányzati eszközök, az egyéb támogatási rendszerek, mind az adópolitikában, mind a pénzügypolitikában, mind a hitelpolitikában súlyponti kérdést jelentenek, a választókat ez érdekli, ezért a politika erre nagy hangsúlyt fektet. Magyarországon is megérkeztünk ide az elmúlt években, és ez mindenféleképpen örvendetes.
Az irodapiacon mi a helyzet, milyen változások voltak megfigyelhetők 2024-ben? Az irodapiacot is megtépázta, akár a Covid, akár az energiaválság, számos új helyzetet kellett kezelni. Úgy tűnik például, hogy a home office kora leáldozott, és egyre több cég rendeli vissza a munkavállalókat az irodába. Nőtt-e az irodák kihasználtsága?
Változás van az irodahasználati szokások között. Az irodahasználat home miatti elmaradása megváltozott, megfordult. Vannak olyan munkakörök, amelyekről kiderült és bebizonyosodott az elmúlt két évben, hogy nem szerencsés a home office-t engedélyezni, ugyanakkor maradt egy pár olyan munkakör, ami a home office-ban ugyanúgy elvégezhető és gazdaságilag, üzletileg ugyanolyan eredményesen folytatható, mint akár egy irodaterületben. Mindez összességében azt jelentette, hogy az irodahasználók ismét visszatérnek az irodaházakba. A nagyvállalatok, amikor egy-egy új irodabérleti tranzakcióról tárgyalunk, jelzik azt, hogy nagyobb területre van szükségük, mint mondjuk két évvel korábban. Ugyanakkor megváltozott az alaprajzi elvárás egy-egy irodaterülettel szemben, több kooperációs teret várnak el, egy kicsit az otthoni nappalihoz próbálják meg igazítani az irodaházi környezetet is, mi erre ingatlanfejlesztőként abszolút felkészültek vagyunk, tudunk olyan belsőépítészeti megoldásokat találni egy modern, új irodaházban, ami szinte az otthoni kényelmes és komfortos hangulatot sugározza egy rideg irodaházban is. Ez a trend abszolút folytatódik. Ennek következtében a bérbeadási piac megindult, egyre több nagy területű bérbeadás zajlik, számításaink szerint százezer négyzetméteres nagyságrendben lesz még irodabérbeadási tranzakció. Bízunk benne, hogy ez a fajta pozitív trend folytatódik, és ez újabb és újabb irodaházak fejlesztését teszi lehetővé Budapesten és vidéken is. A budapesti és a vidéki modern irodaállomány a gazdasági teljesítményhez képest rendkívül alulfejlesztett, hogyha megnézem, hogy Budapesten és a vidéki városokban mennyi bérelhető irodaterület áll rendelkezésre, messze elmaradunk a nyugat-európai számoktól. Többször megkérdezik tőlem, hogy miért kell még ennyi irodaház, és mindig elmondom, hogy mi, ingatlanfejlesztők az üzleti infrastruktúrát szállítjuk. Ha a vállalatok bővülnek, ha a vállalatok létszámot emelnek, ha a vállalati tevékenység árbevétele nő, akkor előbb-utóbb ilyen ingatlanokra lesz szükség. Nem az irodaházépítés ösztönzi a gazdasági fejlődést, hanem a gazdasági fejlődés miatt épülnek újabb irodaházak. Amit láthatunk Budapesten, például, a Váci úton, vagy a vidéki nagyvárosokban, Debrecenben, Győrben, az mind-mind a gazdasági fejlődés eredményeként jön létre. Ha ez a fejlődés felgyorsul és ilyen ütemben megy, akkor bőven van még mit fejleszteni, ebben a piacban még óriási lehetőségek vannak. A magyar ingatlanfejlesztői kör pedig képes arra, hogy 15-től 35-40 ezer négyzetméter nagyságú irodaházakat megépítsen, és azokat az elvárásokat is teljesítse, amelyekkel a nemzetközi vállalatok a nemzetközi sztenderdek szerint megfogalmaznak.
Megjelentek már ezek az igények az új irodaházak építésére, illetve a régiek korszerűsítésére? Ha valaki egy-egy irodába ellátogat, jelentős változásokat lát, mondjuk a tíz évvel ezelőttihez képest. Akár abban, hogy hogyan néz ki az az iroda, milyen komfortszinttel működik, hogyan osztja meg a munka és a munkaidőben eltöltött pihenőidőszakkal kapcsolatos funkciókat, a különböző tereket.
Abszolút megjelent ez az elvárás. Csak egy konkrét példát hadd mondjak, ami szerintem ezt jól mutatja: 10-12 évvel ezelőtt, ha egy nagy nemzetközi vállalat kereste az új területet, amit bérelni szeretne, ezt általában a pénzügyi igazgató vagy a pénzügyi vezérigazgató-helyettes intézte. Ez a trend megfordult, és most már a humán erőforrás, a személyügy az, amely vizsgálja azt, hogy hova, milyen irodaházba kell költözni, milyen munkaterületet kell biztosítani a munkatársaknak. Nem a bérleti díj most már az elsődleges, nem az, hogy mennyi üzemeltetési költséget kell fizetni, meg hogy hol van az irodaház, hanem az, hogyan néz ki az az iroda belülről, mennyire komfortos, mennyire biztosít a munkavállalóknak ideális feltételt. Olyan feltételrendszert, amiben még hatékonyabban, még jobban tudnak dolgozni, Vagy, hogy azokat a tipikus rutinokat, mint reggeli vagy ebéd, vagy kávézás, vagy egy kis munkaszünet, amik közben vannak lehetőségek, hol tölti el és hol végzi el. Ennek kapcsán nemcsak az új irodaházakról kell beszélni, mert Európában van egy úgynevezett green retrofit irányzat, ami azt jelenti, hogy régebben megépített, jó minőségű irodaházak elavulnak ebből a szempontból, és amikor újra kiviszi az irodatulajdonos ezt az irodapiacra, olyan felújításokat vállal, amelyek energiahatékonyabb, komfortosabb és korszerűbb ingatlanhasználatot tesznek lehetővé. Ez olyan folyamat, amit megint csak bérlői oldal is kényszerít, hiszen sokat hallunk a fenntarthatóságról, a környezetvédelemről. Nagyon sok irodabérlőnek már vannak elvárásai, hogy csak ilyen irodaházba fog bemenni, csak ilyen irodaházban fog bérleti díjat fizetni, és hogyha ez az irodaház nem tudja ezeket a feltételeket biztosítani, úgy mint zöldenergia használat, úgy mint passzívház, úgy, mint minimális energiakibocsátás, vagy adott esetben zéró karbon, vagyis nem közel nulla energiaigényű és karbon felhasználással megépített az irodaház, akkor ő kiejti a tenderen ezt a házat. Ezáltal az ingatlanfejlesztő hátrányba kerülne, de ő már eleve olyan házakat fog építeni, amelyek ezeknek a kritériumoknak megfelelnek.
Talán azért is van ebben jövő, amit említett, hiszen a cégeknek bizonyos cégméret fölött az ESG tanúsítványoknak is meg kell felelni.
Pontosan erről beszélek. Nagyon komoly audit van, például, észak-amerikai cégeknél, nemcsak a biztosítójuk részéről és a saját cégközpontjuk részéről, hanem egy teljesen objektív értékelési szempontrendszeren át kell mennie az épületnek, ami ugyanaz nálunk, Budapesten ebben az irodaházban, mint mondjuk egy észak-amerikai irodaházban vagy egy müncheni irodaházban. Ezekhez fel kell tudni nőni. Erre a lehetőségünk megvan, az adottságaink megvannak, ezeket a standardokat tudjuk biztosítani, és ez mind-mind élénkülést jelent, illetve megnyit egy olyan új piaci lehetőséget, amikor is régebbi, elavult irodaházakat azért vásárol meg egy ingatlanbefektető, hogy aztán azokat teljes egészében felújítsa, modernizálja és újra kivigye a piacra, és egy magasabb bérleti díjat tudjon ezzel kapcsolatban elérni. Örvendetes jelenség, hogy az irodabérlők már tisztában vannak azzal, hogy egy magasabb színvonalú követelményeknek megfelelő épületet nem ugyanannyi bérleti díjért tudnak elérni a piacon, mint korábban. Ezért a piac beárazódott egy irodabérleti díjemelkedést, ami nagyon-nagyon fontos, mert az irodapiac tovább bővülésének komoly akadályát jelentette az úgynevezett ingatlanfejlesztői aranyháromszög felbomlása, ami abból áll, hogy van egy fejlesztési kivitelezési költsége az irodaépületnek, van egy azon az épületen elérhető, nagyságrendi bérleti díj, és aztán a megtöltött irodaház értékesítésekor az ingatlanbefektetőnek van egy elvárt hozama. Ha ez a három szám nem jön össze, akkor nem indulnak új irodafejlesztések. Ma Magyarországon az irodapiacon a fejlesztési költségek növekedtek, az irodabérleti díjak nem növekedtek olyan mértékben, de annak köszönhetően, amiről az imént beszélgettünk, ez elindult, van egy irodabérleti díjnövekedés. A hozamok is elkezdtek visszaárazódni azokhoz a szintekhez, elkezdtek csökkenni, szerencsére, ami aztán az újabb projektek indításának talán új teret nyit.
Áttérve egy másik területre, az ipari ingatlanok piacára: 2025-ben milyen várakozásaik vannak ott?
Az ipari ingatlanoké most a slágerpiac, az ipari ingatlan továbbra is az ingatlanipari szektorok, tehát az iroda-, a vásárlóközpont-, szállodafejlesztés közül a legtrendibb, ha lehet ezt a szót használni. Ennek az elsődleges motorja Magyarországon a kormányzat ipartelepítési programja és a kormányzati gazdaságpolitika. Az a működőtőke-beáramlás, ami 2023-tól rekordméreteket öltött és folytatódik 2024-ben, gondoljunk csak a gyártelepítési programokra a vidéki nagyvárosokban, az ipari, logisztikai ingatlanok piacán óriási lehetőségeket nyitott meg. Ez a folyamat tart ebben az évben is és várhatóan 2025-ben is folytatódik, bővül mind a raktár-, mind az iparicsarnok-épületek száma Magyarországon. Ez bennünket, ingatlanfejlesztőket azoknál a szegmenseknél érdekel, ahol nem az új gyár fejleszti saját magának az ingatlanokat, hanem az új gyárnak az egyik beszállítója, például raktárt akar bérelni az új gyár közelében, és oda mi építhetünk olyan ingatlanokat, amelyeket utána hosszú távra kibérel. 2021-ben egy kicsit lassult ez a folyamat, de mivel még több millió négyzetméterre lenne szükség, egyrészt a gyártelepítésnek, másrészt pedig a kereskedelmi ellátási láncoknak az alulfejlettsége miatt, bízunk benne, hogy folytatódik. Ha figyelembe veszem a magyarországi kereskedelmi árusító területeket, eladótereket összesített négyzetméter arányban, a logisztikai raktárterület száma aránytalanul kevés. Nincsenek meg azok a logisztikai háttérraktárok, raktárcsarnokok, amelyek ehhez a kereskedelmi területhez szükségesek, ezért vannak a teherautók a dugóban, hogyha a nagyvárosokban látjuk az árubeszállítási időszakokat, ezért van egy héten háromszori, vagy négyszeri, vagy ötszöri beszállítás, mert az adott kereskedelmi üzletnek nincs elég raktára az üzlettérben, nagy raktárakkal pedig nem rendelkezik.
Mekkora kapacitás hiányzik?
Körülbelül 50 százalékát érjük el annak, amennyi a nemzetközi gyakorlat alapján ehhez az eladótér-mennyiséghez szükséges, úgyhogy ilyen szempontból nagyon optimisták vagyunk.
Említettük azt, hogy az ipari ingatlanok piacán bővülés várható, már tapasztalnak is valamekkora bővülést?
Ha a lakásbérleti piacot nézzük egy kis átkötéssel, akkor megfigyelhető egy nagyon érdekes tendencia: Budapest mellé kezdenek felzárkózni a vidéki városok. Ennek az az oka, hogy ipari parkok, ipari létesítmények, gyárak épülnek az ország különböző pontjain, nemcsak Budapesten, hanem például Debrecenben, vagy Szegeden.
Ez azt jelenti, hogy már nem annyira Budapest-központú az ipari ingatlanpiac?
Örvendetesen kezd vidékre helyeződni a hangsúly. Azért örvendetesen, mert korábban mindig problémát jelentett, hogy a magyar ingatlanpiacon mindig minden Budapestről szólt. Az egyetemi városok megerősödésével és a környékükön megindított iparosodási, gazdaságfejlesztési programoknak köszönhetően ez a trend kezd megváltozni. Jó lenne, ha kialakulna egy erős vidéki ingatlanpiaci szektor, ingatlanpiaci hálózat is. Ennek nyilván az a feltétele, hogy jöjjön létre minél több vállalkozás vidéken, legyenek olyan vállalatok, amelyek irodaházakat akarnak bérelni, raktárcsarnokokat akarnak bérelni, amelyek embereket fognak alkalmazni. Ezeknek az embereknek valahol lakni kell, ezeknek az embereknek valahol dolgozni kell, ezek az emberek valahol vásárolni fognak, és ez mind-mind feltételezi azt, hogy ezek az ingatlanok meg fognak ott épülni. A folyamat elindult. A lakásbérleti piaccal kapcsolatban azt kell mondanom, hogy nyilvánvalóan egy kereslet-kínálati piac. Ha több munkaerőre van szükség egy vidéki városban, akkor az adott vidéki város a bérelhető lakások piacán nem biztos, hogy tud elég számú lakást biztosítani, és ez ott adott esetben hiányhoz vezethet, amitől nőhet a lakásbérleti díj, de ha ennyi munkahely jön létre, akkor előbb-utóbb megjelennek a lakásfejlesztések is, hogy biztosítsák a munkavállalók számára a lakhatási feltételeket.
Önök ki tudják szolgálni ezt a fajta földrajzi diverzifikációt, ezeket az új gyárépítéseket, az ehhez kapcsolódó logisztikai ingatlanok megépítését?
A magyar ingatlanfejlesztői kör rendelkezik azzal a nemzetközi mércével is magas színvonalúnak minősíthető szakmai tudással, adottságokkal, kezdőtőkével, hogy ezeket a kihívásokat teljesítse. Számos olyan projektprogram van, amiben ingatlanfejlesztők működnek együtt az adott esetben gyárat létesítő nagy nemzetközi multinacionális vállalatokkal, amelyek pozitívan értékelik azt, hogyha meghatározzák konkrétan, hogy mire van szükségük, mi meg tudjuk valósítani.
Áttérve a hotelpiacra, ott milyen várakozásaik vannak 2025-re? Volt egy óriási turbulencia, a Covid alatt teljesen leépült a turisztikai ágazat, de már örvendetesen visszatértek a külföldi turisták.
2024 végére meg fogjuk haladni azt az utaslétszámot Ferihegyen, amit 2019-ben elértünk, ez azt jelenti, hogy a 2019-es 16,5 millió utas fölött fog Ferihegy teljesíteni. Ez mutatja azt, hogy a turizmus visszatért, a turisták visszatértek Budapestre, illetve Magyarországra, és az is örvendetes, hogy egyre több magyar használja a vidéki turisztikai létesítményeket, a belső piac is tud növekedni. Nyilván ennek a SZÉP-kártya és sok minden egyéb életviteli szokásváltozás is előnyére vált, de azt lehet mondani, hogy a turizmus bővül. Budapest és Magyarország egyre attraktívabb turisztikai helyszín, hiszen szép tájak, jó ételek, jó közbiztonság és nagyon jó ár-érték arányú turisztikai szolgáltatások jellemzik. Mi, ingatlanfejlesztő oldalról éppen ezért úgy látjuk, hogy Béccsel, Prágával összehasonlítva Budapest alulfejlett az elérhető szállodai szobák számát tekintve, van értelme további szállodákat építeni. Ha megnézzük a vidéki szálláshelyeket, ott látunk egyfajta ugyancsak kínálati és kapacitáshiányt, ennek tulajdoníthatóan vannak olyan vidéki helyszínek, ahol ugyancsak van fejlesztési lehetőségünk. Az más kérdés, hogy turisztikai szolgáltatásokban is meg kell újulnunk és fejlesztenünk kell, de én azt gondolom, hogy a turisztikai szakma tisztában ezekkel a kihívásokkal, mi pedig ingatlanfejlesztő oldalról készek vagyunk ezeket a projekteket megindítani, és ezeket a szállodákat megépíteni, aztán a működtetőnek átadni.
Mekkora szállodai kapacitásra lehet még szükség Budapesten?
Folyamatosan nyílnak új szállodák Budapesten. Örvendetes, hogy bővült az ötcsillagos kategória, ami a prémium és a luxury szegmens, szakmai szempontból. Ebben eddig Budapest rendkívüli módon alulfejlett volt, ez egy olyan vendégkört céloz meg és hoz Budapestre, amely jellemzően sokkal többet költ, sokkal nagyobb gazdasági hatással van jelen egy-egy régióban, magasabb áfabevételt generál, magasabb turisztikai bevételeket generál, több luxuséttermet tart el, hiszen az ő fogyasztási szokásai eltérőek. Ez mindenféleképpen egy érdekes nyitás. Ilyen szállodák épülnek most is és fognak is épülni, de továbbra is az economy vagy közepes kategóriájú szállodákban hiány van. Van, aki azt mondja, hogy még legalább 3-5 ezer szállodai szobára van szükség, van, aki azt, hogy csak Budapesten 10-15 ezer szobára lenne szükség, természetesen különféle kategóriákból. Ennek kisebb része a luxury, és legnagyobb része az economy, hiszen a pár napos városlátogatásra érkezőknek mások az igényei, mint annak, aki egy egyhetes kulturális fesztiválra érkezik. Azt is hozzá kell tenni, hogy Budapest és Magyarország kulturális kínálatát tekintve is sokkal vonzóbb hely lett. Olyan kulturális rendezvényeink vannak, beszélhetnénk a fesztiválokról is, de komolyzenéről vagy könnyűzenéről, teljesen mindegy, ami ugyancsak vonzóvá teszi az országot, és ennél fogva a nemzetgazdaságon belül a turisztikai ágazatnak a jelentősége is növekszik. Ennek pedig komoly ingatlanfejlesztési lehetőségei vannak.
Ebből az említett ideális számból, amennyi szobára Budapesten szükség lenne, mennyi valósulhat meg, mennyi épülhet meg 2025-ben?
2025-ben több átadás is lesz. Azt is látni kell, hogy egy szállodafejlesztés még kicsit komplexebb is talán, mint egy lakófejlesztés, nemcsak a kivitelezési időszakra gondolok, hanem először is meg kell találni azt a szegmenst, azt a leendő szállóvendéget, akinek én építem a szállodát. Pontosan tudnom kell, hogy mik az igényei, milyen legyen a szobája, milyen szolgáltatásokat kapjon, nagyon részletes üzleti tervvel kell készülni. Meg kell találni azokat a nagy nemzetközi operátorokat a nagy nemzetközi szállodaláncokból, akik képesek és készek ezeket a szállodákat üzemeltetésbe venni. Finanszírozást kell hozzá találnom, és utána tud elindulni a projekt. Finanszírozási oldalról eddig kihívásokkal küzdöttünk, a Covid miatt a bankok szállodaprojekt-finanszírozási hajlandósága megszűnt, lehet mondani, de most már látva ezt a nagy lehetőséget, sokkal pozitívabban állnak a szállodafejlesztésekhez. Vannak pozitív finanszírozási események az elmúlt hónapokból. Ha mindazt a szállodafejlesztési projektet, amit az ingatlanfejlesztők előkészítettek, megfinanszírozzák a bankok, akkor 2025-ben további 6-8 új szálloda kivitelezése kezdődhet meg, csak Budapesten.
Ez hány szállodai szoba?
Átlagosan 200 szobával kell számolni projektenként, van, ami 160 szobás, van, ami 260, ez az átlag. Ugyanakkor éppen az Airbnb-szabályozás körüli bizonytalanságok miatt többen mondják, hogy 4-5-6-8 darab 5-600 szobás szállodára is szükség lenne, hiszen senki nem szeretné azt, hogy az Airbnb-szabályozás szigorításából fakadóan kevesebb turistának tudjunk szálláslehetőséget biztosítani Budapesten vagy Magyarországon. Éppen ezért, ha kiesik kapacitás a lakáspiacról a rövid távú bérbeadásnál, akkor ezt valahol föl kell tudni építeni. Ezért ilyenfajta szállodafejlesztési programra is lehet számítani.
Vagyis az Airbnb-szabályozással kapcsolatos tervek inkább bizonytalanságot hoztak vagy hoznak a szállodai piacon?
A szállodapiac szempontjából azt kell látni, hogy az ilyen rövid távú lakásbérbeadás és az erre épülő üzletág egy olyan vendégkör igényét alakítja ki, amelynek tagjai eddig is mehettek volna szállodába, de oda nem mentek. Egy olyan új célcsoportot szolgálnak ki, amelyik eddig nem ment oda. Az más kérdés, hogy ezzel egyrészt megnövekedtek a lakásárak bizonyos területeken és bizonyos lakhatási válságot is jelentettek. Beszélhetünk Barcelonáról, Teneriféről, Berlinről, ahol a politika szabályozás formájában bele kellett, hogy szóljon a piacba, mert az már az ott élő embereknek az életkörülményeit hátrányosan befolyásolta. Mi, ingatlanfejlesztői oldalról, hangsúlyozom ingatlanfejlesztő oldalról, mert mi lakást is építünk, amit lehet, hogy valaki azért vesz meg, hogy aztán turistáknak adja vérbe, másik oldalról meg építünk szállodát is, ahova lehet, hogy ugyanez a turista bemenne lakni, szóval, azt gondoljuk, hogy egy Airbnb-szabályozás várható Magyarországon is. Úgy gondoljuk, hogy a lakhatási problémák megoldásában itt is a politika előbb-utóbb leteszi a garast valamilyen irányba, és ezt mi a lehetőség oldalról vizsgáljuk, milyen lehetőséget jelent nekünk, ingatlanfejlesztőknek.