ÚJABB CIKKÜNK A TÉMÁBAN
Hiába emelkednek az égbe az árak, még az ország nagy részén alulértékeltek az ingatlanok - derült ki az InfoRádió Párbeszéd a gazdaságról című magazinjából, amelyben ezúttal Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója és Balásy Zsolt, a Hold Alapkezelő elemzője beszélgetett a magyar ingatlanpiac helyzetéről.
Az Alapblog a beszélgetés főbb üzeneteit a következőkben összegezte:
- A budapesti ingatlanok azok, amelyek esetén már fundamentális értékeltség körüli árakat látunk, máshol az országban még alulértékeltségről beszélhetünk. Régiós összevetés esetén sem beszélhetünk túlértékeltségről. Az, hogy mondjuk Prágában kétszer annyiba kerülnek a lakások, mint Budapesten, nem jelenti azt, hogy ennek a különbségnek ki is kellene egyenlítődnie. Az pedig, hogy a budapesti árak beérjék a bécsi árakat, nagyjából hasonló realitású, mint hogy a magyar gazdaság beérje az osztrákot – mindenképpen a távoli jövőbe vész.
- A ciklikus tényezők, amelyek felhajtják az ingatlanárakat: a bérnövekedés és az ezzel együtt emelkedő költségek, a megtakarítási kedv és a válság óta látható elhalasztott kereslet. A turizmus fellendülése, az Airbnb vagy a befektetési keresleten keresztül globalizálódó ingatlanpiac olyan változások, amelyek strukturálisan, hosszú távon változtathatják meg az ingatlankeresletet. A belső budapesti kerületek esetén a külföldiek vásárlásai már a tranzakciók 25-30 százalékát is elérhetik.
- A kínálati oldal a kereslet megnövekedésére lassan reagált és ennek van egy természetes késlekedése is, amíg megépülnek az ingatlanok. Ráadásul az építőipari beruházásoknak jelenleg több mint fele állami projekt, negyede kereskedelmi és csak a maradék a lakóingatlan. Ha az állam visszább húzódik akár az EU-pénzek megcsappanása miatt, és kevesebb kapacitást köt le, az is segíti majd a kínálatot, és fékezi a drágulást.
- A budapesti és a Budapesten kívüli ingatlanárak erősen szétszakadtak az elmúlt években, amin leginkább lokális tényezők változtathatnak, mint például egy autógyár betelepülése egy vidéki városba. Jelenleg az Északnyugat-Magyarország–Budapest sáv az, ami minden gazdasági mutatóban jobban teljesít, mint az ország többi része, és ennek hatása a demográfiában és az ingatlanárakban is jelentkezik. Olyan vidékeken, ahol sem a demográfiai alapú, sem a befektetői kereslet nem jelenik meg, nem nőnek a lakásárak.
- A hitelezés egy olyan lába a keresleti oldalnak, amely csak most kezd felgyorsulni a válság óta tartó alvó állapotból, jelenleg a tranzakciók kicsit kevesebb mint fele mögött van hitel, és csupán 3-4 százalék körüli a hitelállomány-növekedés, miközben a jelzáloghitel-állomány aránya fele a csehnek vagy a szlováknak.
- Jelentős a különbség az előző (deviza)hitelezés-felfutáshoz képest, hogy a forintban eladósodottság lényegesen biztonságosabb, ráadásul a szabályozó hatóság is lényegesen kisebb mozgásteret hagy mind a lakosságnak, mind a bankoknak. Például a lakosság egyre hosszabb kamatperiódusok felé terelése is egy biztonságot növelő tényező.
- Ha megnézzük a világ országait, a lakásbirtoklás aránya a volt szocialista országokban a legmagasabb, 80-90 százalék körüli. A fejlett világban ez egészen 60 százalékig csökken, Svájcban például 45 százalék. A megtakarítások ilyen diverzifikálatlansága sem előnyös a gazdaság szempontjából, de ennek egy erős társadalmi mobilitást csökkentő hatása is van. Ahhoz, hogy a bérlés aránya jelentősen növekedjen, átfogó szabályozásra is szükség lenne.
A teljes beszélgetés:
A magazin eddigi témáiról itt olvashat. A korábbi adásokat meg is hallgathatja, vagy akár meg is nézheti.