Július 23-án hirdették ki a felsőoktatási ponthatárokat, ezzel hivatalosan is eldördült a startpisztoly az albérletpiacon. Most valószínűleg minden eddigitől eltérő albérletszezon vár ránk. Egyrészt a kínálat már eleve magasabb, mint egy évvel ezelőtt, 15 százalékkal több, mintegy 16 500 kiadó lakáshirdetésből válogathatnak most a bérlők. Ez azzal is járt, hogy az albérletárak, ahogy eddig is, lassabb tempóban emelkedtek, mint ahogy a lakások drágultak – mondta az InfoRádió Aréna című műsorában Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A 2020-ban elindult KSH–Ingatlan.com lakbérindex havi szinten mutatja az albérletárak változását. Az adatokból kitűnik, hogy országosan 7,3 százalékkal drágultak az albérletek júniusban éves összevetésben, míg a lakások 14 százalékkal, vagyis dupla annyival emelkedtek az ingatlanárak, mint az albérletárak. Budapesten a 6,7 százalékos éves albérletár-emelkedéshez képest a lakásdrágulás is több mint 19 százalékos volt júniusban, tehát itt közel háromszoros a különbség.
Az Otthon Start program inkább a keresleti oldalt „tépázhatja meg” a szakértő szerint, mert Budapesten és a nagyvárosokban szinte mindenhol elképzelhető olyan forgatókönyv, hogy a bérlésre szánt albérletárhoz képest alacsonyabb hiteltörlesztővel tudnak elsőlakás-vásárlóként piacra lépni a program érintettjei. És például sok szülő juthat majd arra a következtetésre, hogy inkább vegyen a család egy ingatlant ahelyett, hogy éveken keresztül bérli, ami nyilván akkor kifizetődő, ha legalább három-öt évet abban a városban tölt el a gyermek. Persze ez Balogh László szerint nem minden bérlőt és nem minden szülőt érint, hanem csak azokat, akik hitelképesek és megvan a piacra lépéshez szükséges önrészük, ám ez így is
„kiszívhatja” az albérletpiac fizetőképes keresleti oldaláról azokat, akik inkább a lakásvásárlás mellett döntenek.
Most egy átlagos albérlet ára Budapesten 270 ezer forint, de a városon belül is óriásiak a különbségek. A legdrágább a II. és az V. kerület, itt 350 és 330 ezer forint az átlag. Ehhez képest Csepelen 180, a XXIII. kerületben pedig 160 ezer forintért lehet bérelni. A szakértő üzent a felsőoktatásba frissen bekerülőknek is.
„Van néhány trükk, amivel lehet spórolni. Például a lokációban lehet kompromisszumot kötni, a kötöttpályás közlekedés, a metró útvonalán fekvő ingatlanok például Újpesten olcsóbbnak számítanak, és onnan is 10-15 perc alatt be lehet érni a belvárosba. Ez egy közkedvelt spórolási praktika. A másik pedig az – ami egyébként főleg augusztus közepén szokott megjelenni a diákok részéről, amikor már lezajlanak a gólyatáborok és az ismerkedési folyamat –, hogy baráti társaságok közösen bérelnek lakást, mert a nagyobb ingatlanok bérleti díja nem kerül annyival többe, mint amennyivel több szobával rendelkezik az ingatlan, így az egy főre jutó költség csökkenthető" – magyarázta Balogh László.
Bár a végleges szabályozásra még várni kell, sok érintettnek nyújthat lehetőséget az Otthon Start program – hangsúlyozta az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A vártnál szélesebb kör számára tették elérhetővé a kedvezményes lakáshitelt, és az ingatlanok tekintetében is viszonylag laza a megkötés. Nem számítanak például a külterületi zártkertek – ismert, egy időben sokan költöztek ilyen helyekre, mert annyira megfizethetetlenek voltak a nagyvárosi ingatlanok árai. Szintén engedmény a 15 milliós értékhatár: lehet, hogy valaki száz százalékban tulajdonosa egy ingatlannak, de ha az egy bontandó viskó, de legalábbis az értéke ez alatt a határ alatt van, akkor számíthat elsőlakás-vásárlónak ebben a programban.
Balogh László úgy látja, hogy
a program élénkülést hoz majd az adásvételek számában, és elsősorban ott segíthet az elsőlakás-vásárlókon, ahol most a legdrágábbak az ingatlanok
– ez elsősorban a fiatalok szemszögéből nézve Budapestet és a nagyvárosokat jelenti. A megnövekedett adásvételszám nyilván emelkedő pályán tartja majd az árakat, tehát drágulás várható. A nagy kérdés az, hogy mekkora, mert persze vannak korlátok, illetve az eladók részéről a beárazásban is vannak kérdések.
„Ha viszont azt nézzük, hogy hol lesz a legnagyobb hatása, akkor valószínűleg nem a nagyvárosokra kell gondolnunk, hanem azokra a településekre, ahol már 20-25 millió forintért is lehet lakást vásárolni. Ez az értékhatár Budapesten inkább 35-40 milliónál kezdődik, de ahol 20-25 millió forintért lehetett eddig kapni egy ingatlant, ott mondjuk ötmilliós áremelés 20-25 százalékos drágulást is jelenthet" – fogalmazott Balogh László.
Mint mondta, az első lakáshoz jutás legláthatóbb módon Budapesten jelentett óriási problémát, mert lassan már jó fizetéssel rendelkező középosztálybeli fiataloknak is elérhetetlenné vált az első lakás megszerzése. További nehezítő körülmény, hogy az eladó ingatlanok átlagos értéke Budapesten már a 90-100 millió forintos sávban van. Tíz-tizenöt éve egy ekkora összegről a luxus netovábbja, egy medencés, extrákkal felszerelt ingatlan jutott volna eszünkbe. Most pedig egy százmilliós lakás a fővárosban Balogh László szerint szinte már átlagosnak tekinthető.
Beszélt arról is, hogy nagy különbségek vannak az uniós tagállamok ingatlanpiacán, és Magyarországon kiemelkedően sokat nőttek az árak. A drágulásban a közép- és kelet-európai régió amúgy is az élen jár, de
2015-öt kiindulásnak véve Magyarország az éllovas, 3,6-szorosára drágultak az ingatlanok.
Körülbelül háromszoros növekedést mutat a balti régió, de Lengyelországban és Szlovákiában is duplájára nőttek az ingatlanárak. A lista másik végén más országok mellett az olaszok állnak, ahol nagyjából ugyanannyiba kerülnek most az ingatlanok a nemzeti statisztikai hivatalok adatközlései alapján, mint tíz évvel ezelőtt.
Egész Európában jellemző, hogy megnőtt a kereslet a nagyvárosi ingatlanok iránt – egyrészt lakhatási célra, másrészt az ingatlanbefektetők is megjelentek –, ami növekvő ingatlanárakat eredményezett. Az építőipari szereplők nehezen tudják tartani a lépést a lakáspiaci kereslettel, ami további áremelkedést okozott. Vagyis
az, hogy a nagyvárosokban lakhatási válság van, nem a véletlen műve, és nemcsak magyar jelenség, hanem Európa számos országában ismert folyamat.
„Az a nagyon nehéz ebben a helyzetben, hogy az ingatlanpiac országról országra nagyon változó. Helyi kulturális, jogi körülmények, valamint szokások alapján alakulnak ki az ügyletek, és ezért nincs egy olyan univerzális megoldás, amivel minden országban ugyanúgy lehetne orvosolni a lakhatással kapcsolatos bajokat, noha a forrásuk sokszor nagyon hasonló. Ezért lesznek majd izgalmasak az európai szintű gazdaságpolitikai döntések: kérdés lesz, hogy az egyes intézkedések melyik országban hogyan csapódnak le" – fogalmazott az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Az EU legnagyobb tagállama Németország, de az ottani lakáspiac Balogh László szerint kicsit sem hasonlít a magyarhoz. Például a közelmúltban két éven át folyamatosan csökkentek az ingatlanárak. Ez példa nélküli. Látszik, hogy a gazdasági nehézségek megviselték az ingatlanpiacot, illetve ott volt egy időszak, ami nagyon nagy terhet rótt az ingatlantulajdonosokra, ugyanis olyan zöldítési előírások voltak a lakosság számára, mint például hogy záros határidőn belül (2030-ig vagy 2035-ig) le kell cserélni a fosszilis alapú fűtési rendszereket – miközben Németországban is a háztartások 60-80 százaléka ilyen fűtési rendszerrel van felszerelve.
„Hiába voltak támogatások, valamint hiába írták elő a hőszivattyú-telepítéseket, ilyen változásokra senki sem volt felkészülve, az elektromos hálózat sem, és nem is volt elegendő hőszivattyú az országban. Ez a bizonytalanság begyűrűzik az ingatlanpiaci árakba, főleg ha ez már szabályok és kimondottan lakáspolitikai irányelvek formájában is megjelenik” – értékelt Balogh László.